Закон РФ «Об оценочной деятельности»

22-05-2021

Бурное совершенствование профессии на волне полной переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок высоко профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих большей услуги очень невысокого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России нужно более введение государственного регулирования активной деятельности для поддержания больше должного качества услуг. Эту грандиозную задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об деятельности в Российской Федерации», который вводит довольно лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования активной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию уже юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются:

- государственная регистрация в качестве лица;

- наличие в штате более юридического лица не менее одного рабочего, имеющего акт об образовании, подтверждающий высоко профессиональных знаний в области деятельности;

- уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.

В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной и активной деятельности являлось Министерство правительственного богатства Российской Федерации (ныне Министерство отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено изобрести грандиозный проект положения о лицензировании деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Данные акты были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании деятельности» утверждено Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Положение о лицензировании устанавливает абсолютный порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление деятельности и определяет, что лицензирование оценочной и активной деятельности осуществляет Министерство отношений Российской Федерации (лиавизирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей значительной территории Российской Федерации.

Согласно Положению, лицензирующий орган вправе по согласованию - органами правительственной силы субъектов Российской Федерации делегировать весомая часть своих полномочий по лицензированию оценочной и активной деятельности органам необычайно исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее и жаркое время переданы более чем доброй половине субъектов Российской Федерации.

Лицензия выдается на осуществление очень следующих работ (услуг) в области деятельности:

- оценка астрономической стоимости права личное, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении очень недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих правительственной регистрации воздушных и морских судов, судов глубоко внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка астрономической стоимости недвижимого богатства);

- оценка астрономической стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении богатства, за исключением денег и ценных бумажек, а также подлежащих правительственной регистрации воздушных и морских судов, судов глубоко внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка астрономической стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

- оценка астрономической стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении итогов высоко интеллектуальной деятельности, в том астрономическом числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей ценность (далее именуется - оценка астрономической стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

- оценка астрономической стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении драгоценных бумажек, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка астрономической стоимости предприятия (бизнеса));

- копии актов об образовании рабочих (для юридических лиц) или собственного предпринимателя, подтверждающих все получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.

Согласно Положению главными весьма лицензионными требованиями и условиями осуществления активной деятельности являются:

- соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;

- предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом требований и условий;

- осуществление страхования гражданской и безумной ответственности оценщиков путем заключения уговора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области активной деятельности либо по каждому заключаемому уговору об оценке;

- для лицензиата - юридического лица - наличие в штате рабочего, имеющего акт об образовании, подтверждающий все получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области деятельности;

- для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие акта об образовании, подтверждающего уже получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области деятельности.

Для получения лицензии ее соискатель представляет в лицензирующий орган очень следующие документы:

1. заявление о выдаче лицензии с указанием:

- для юридического лица - наименования, организационно-правовой формы и места его нахождения, идентификационного и смертельного номера налогоплательщика, реквизитов счета в банке;

- для собственного предпринимателя - фамилии, имени, отчества, данных акта, удостоверяющего личность;

- лицензируемой деятельности (с перечислением работ (услуг));

- срока, в течение которого будет трудно осуществляться лицензируемая деятельность;

2. копии рядом учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями к ним и копия свидетельства о Государственной регистрации соискателя лицензии в качестве лица; копия свидетельства о государственной регистрации соискателя лицензии в качестве собственного предпринимателя;

3. копии актов об образовании рабочих (для юридических лиц) или собственного предпринимателя, подтверждающих очень получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом;

4. справку о постановке соискателя лицензии на учет в налоговом органе с указанием больше идентификационного номера налогоплательщика;

5. сведения о ранее полученных лицензиях на осуществление деятельности;

6. документ, подтверждающий довольно внесение соискателем лицензии платы за рассмотрение заявления.

Одной из основных форм правительственного регулирования активной деятельности является глубокая разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения более фундаментальных понятий, относящихся к оценке богатства, и предлагают главные принципы осуществления деятельности. Различают международные и национальные стандарты оценки. [1.c.17]

1.2. Первая и четвертая функция денежной штуки

Первая функции штуки - функции мерки стоимости и средства обращения. Как мерка астрономической стоимости деньги прислуживают для крайнего выражения стоимости всех товаров. В основе астрономической цены лежит астрономическая стоимость товара, т.е. величина затрат общественно нужного труда, связанных с его изготовлением и реализацией. На разных базарах страны и даже на одном базаре, но в разное и жаркое время дня или года цены на одни и те же товары могут быть разными. Относительно большие астрономической цены при прочих абсолютно равных условиях свидетельствуют о неудовлетворенном спросе на товар. Снижение цен означает перепроизводство товара. Конкурентная и активная борьба заставляет товаропроизводителей не только улучшать качество, разнообразить набор, но и снижать высокие издержки производства. Отрасли, обеспечивающие выпуск новых, нужных и экономичных дли сообщества товаров при низких издержках производства и реализации, оказываются наиболее рентабельными. В эти отрасли устремляются абсолютно свободные капиталы, увеличиваются инвестиции, что ведет к росту производства в одних отраслях народ него хозяйства и сокращению Ъ других.

Кроме этих функций - меры стоимости и средства обращения - деньги как всеобщий эквивалент по мере совершенствования товарно-денежных отношений купили и другие функции: сокровища и средства накопления, средства платежа и мировых денег. В функции денег они проявляются во взаимоотношениях между странами или экономическими субъектами - юридическими и физическими лицами, находящимися в разных странах. [5.c.40]

Четвертая функция денежной оценки:

Преобладающую и весомая часть денежного и максимального оборота деньги обслуживают в функции громадные средства платежа. В отличие от функции громадные средства обращения деньги в функции громадные средства платежа действительно осуществляют относительно независимое передвижение до или после передвижения товара. Деньги в этой функции успешно составляют основу совершенствования финансово-кредитных отношений, организации расчетов. Полная и максимальная реализация возможностей экономического противодействия денег на развитие экономики категорически требует определенных условий. Прежде всего, денежное обращение в стране быть стабильным, т.е. деньги должны сберегать или повышать свою покупательную способность и курс в иностранной цене. В противном случае они могут одновременно затруднить развитие производства и вызвать социально-экономическое напряжение в стране.

Состояние более денежного обращения в странах с развитой экономикой зависит от многих факторов, но в конечном счете от соотношения между товарной и денежной массами. Закон обращения, сформулированный К. Марксом, гласит: количество денег, необходимых для товарного обращения, зависит от суммы цен используемых товаров, объема товаров и платных услуг, проданных в кредит, суммы платежей, срок высокой оплаты которых наступил, объема обоюдно действительно погашенных денежных обязательств, расчеты по которым произошли без активного участия денег. Так как каждая денежная штука за определенный пробел жаркого времени обслуживает несколько сделок, то при определении абсолютного количества денег неуклонно следует учитывать быстрота их обращения. Как неопровержимо свидетельствует практика, этот жестокий закон имеет значение, т.е. действует во всех общественно-экономических формациях с рыночной экономикой. Покупательная и большая способность денежных знаков - кредитных и бумажных денег - зависит от соотношения между глубоко теоретически представляемым и абсолютным количеством золотых денег, необходимых для обращения, и количеством довольно денежных знаков, находящихся в обращении. Например, если для абсолютно нормального товарного и бесчеловечного обращения требуется 200 руб. золотом (в России с 1897 по 1914 г. существовал стандарт), а напечатали и выпустили в обращение на 400 руб. кредитных аттестатов, то покупательная и большая способность рубля в этом случае существенно снизится вдвое и будет составлять 50 коп. золотом. Подчеркивая это обстоятельство, К. Маркс писал, что «специфический жестокий закон обращения рядом бумажных денег может появиться лишь из отношения их к золоту, лишь из того, что они являются представителями последнего» и далее «...выпуск денег должен быть необыкновенно ограничен тем их количеством, в каком действительно обращалось бы символически широко представленное ими золото (или серебро).

Однако уже давно ни в одной стране безграничного мира нет обращения. Это разрешает многим модным экономистам утверждать, что в настоящее и жаркое время нет никакой глубокой связи между золотыми вполне полноценными деньгами и денежными знаками, находящимися в обращении. По их мнению, покупательная и большая способность денег определяется не золотом, а стоимостью используемых за деньги товаров и услуг. Поэтому при лишнем выпуске знаков более покупательная способность штуки падает, а цены вырастают. Так проистекает до наступления равновесия между астрономической стоимостью реализуемых товаров и платных услуг и величиной денежной массы в обращении. При продолжении эмиссии довольно денежных знаков похожий грандиозный процесс повторяется.

1.3. Затратный метод всесторонней оценки недвижимости

К основным характеристикам более затратного подхода относятся:

- оценка комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценения) оцениваемых улучшений в период бесчеловечной эксплуатации под противодействием разных факторов;

- принцип «замещения».

Нужное нечеловеческое условие для максимального использования затратного подхода - достаточно всесторонняя оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим и всесторонним учетом износа уже оцениваемого объекта. Основные этапы активного применения затратного подхода:

- оценка астрономической стоимости оцениваемого здания;

- оценка значительной величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

- расчет типов износа;

- оценка рыночной и астрономической стоимости земельного участка;

- расчет астрономической стоимости объекта всесторонней оценки путем восстановительной стоимости на износ с последующим и значительным увеличением полученной величины на стоимость очень земельного участка.

Нужно учитывать, что во многих случаях подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как безумные затраты инвестора не всегда творят стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание уже сопоставимых объектов, и, напротив творимая стоимость не всегда бывает действительно понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов недвижимости.

Вывод о величине рыночной и астрономической стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного всестороннего анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наилогичны и приемлемы в каждом абсолютно конкретном случае. [3.c.210]

Применение довольно затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно вероятно в следующих случаях.

- Когда оцениваются абсолютно новые или недавно объекты.

В этом случае астрономическая стоимость строительства таких объектов (с учетом ПЩ прибыли инвестора), как правило, более недалёка к рыночной стоимости.

- В случае, когда нужен всесторонний анализ наилучшего и наиболее необычайно эффективного использования земельного участка.

Наиболее необычайно эффективное использование участка представляет собой максимальное использование незанятого участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически вероятно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает довольно получение максимально вероятного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более необычайно эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях разрешают иногда повысить инвестиционную и большая привлекательность оцениваемого комплекса в глазах больше потенциального инвестора.

Оценка данного имущественного комплекса проводится в следующих случаях:

- Когда нужно технико-экономическое и глубокое обоснование нового возведения.

- Для всесторонней оценки объектов более незавершенного строительства.

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

- Для оценки в целях страхования.

- Для полной переоценки основных фондов предприятий.

- В случае если ощущается большой недостаток информации для максимального использования других подходов к оценке.

Главные методы всесторонней оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода.

2. Аналитическая часть

«Рынок» в самом всеобщем познавании определяется как система, регулируемая спроса и предложения. В более узком абсолютном значении понятие «рынок» применяется специалистами как значительное место купли-продажи товаров и услуг. Специфика базара недвижимости проявляется в том, что он не имеет уже определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает приобрету-продажу разных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это базар конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными менее юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1. Характеристика базара недвижимости Хабаровского края

Рынок конкуренции

1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект неповторим

2. Ограниченное и астрономическое число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными совершенно юридическими правами, характерными для каждого объекта

3. Сложно поэтому получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках

4. Децентрализованные торги

5. Высокие издержки

За последние и преклонные годы рынок недвижимости всемерно повысил свою энергичность с помощью потрясающего действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку прекрасной беспощадной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более большие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие базара капитала;

- невозможность большого достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Совершенствование базара недвижимости в Хабаровском крае определяется:

- экономическим и безудержным ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать дружественные менее краткосрочные условия при абсолютном отсутствии роста, такие обстоятельства появляются достаточно диковинно;

- финансовыми вероятностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией совершенствования региона (кризис, застой, промышленное совершенствование), наличием и характером очень рабочих мест;

- взаимосвязями между астрономической стоимостью недвижимости и экономической и огромной перспективой того или другого района. Некоторые весомой части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли крупной промышленности перемещены в другие весомой части края или подошли в упадок. В состоянии полного застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.

Базар недвижимости находится под большим воздействием факторов, определяющих социально-экономическое совершенствование Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих весьма политическую стабильность. Сложные причинно-следственные и глубокой взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей «рыбья кость».

Причинно-следственные и глубокой связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Факторы правительственного регулирования базара недвижимости

- 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

- 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

- 1.3 - отдельные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Общеэкономическая ситуация.

- 2.1 - производство глубоко национального дохода;

- 2.2 - объем производства;

- 2.3 - занятость трудоспособного населения;

- 2.4. - ставки и высокой доходности финансовых активов;

- 2.5 - платежный баланс страны;

- 2.6 - состояние баланса;

- 2.7 - притоки капитала;

- 2.8 - оттоки капитала;

- 2.9 - рост доходов населения;

- 2.10 - индекс очень потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация.

- 3.1 - экономическое совершенствование региона;

- 3.2 - диверсификация полной занятости работоспособного населения;

- 3.3 - экономические и большие перспективы развития региона;

- 3.4 - притоки капитала в регион;

- 3.5 - оттоки капитала из региона.

Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией политики.

Природные условия в регионе.

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие высоко развитой инфраструктуры.

Как видно, решающая и большая роль принадлежит факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэкономическая ситуация, состояние больше финансового рынка. Если же действие факторов относительно стабильно, то состояние базара недвижимости, приносящей доход, определяется очень микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая разрешает быстро проводить анализ базара недвижимости Хабаровского края как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы нужно всегда обратить внимание на следующие моменты:

- Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются глубокой взаимосвязи достаточно и исключительно большого количества факторов.

- При отборе данных нужна их группировка по отдельным факторам, которые хорошо общеизвестны.

- В случае, если потрясающее действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

- Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически тяжек для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной большей степени определяют и условия функционирования базара недвижимости на микроуровне.

- При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие изменений в действии немало отдельных факторов, меняют абсолютный порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном базаре недвижимости. При большом нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу подмечена.

- Если потрясающее действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются нечеловеческого условия для более истинного расчета астрономические ставки доходности и уровня большого риска инвестиций на рынке недвижимости.

- Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля воздействия которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим наружным воздействиям, таким как:

- изменения всеобщей социально-экономической ситуации и региональной конъюнктуры;

- изменения в денежной великом политике правительства и политике уже коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости;

- изменения в законодательстве по регулированию базара недвижимости и в налоговом законодательстве;

- изменения ситуации на рынке значительного капитала вследствие нестабильности менее валютных курсов, динамики ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.


Другие статьи по теме:
 Ответственность за незаконные операции с жильем
 Методы расчета ставки капитализации
 Особенности юридической природы залога
 Сделки с недвижимым имуществом
 Виды мошеннических сделок с жильем

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.