Виды мошеннических сделок с жильем

30-06-2021

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем беззастенчивого обмана граждан или злоупотребления их доверием.

Я рассмотрю самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении сделок, которые наносят огромный материальный и моральный и большой ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов беззастенчивого обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены настоящей семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием несколько похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир проистекают глухой чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенника, например, сдано им по договору найма. Использование поддельных актов - один из самых рискованных способов, наносящий необычайно добросовестному участнику сделки больший ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее поддельным актам. При этом не имеет значения, первичные это акты (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения и ли генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие потрясающего действия должны быть предприняты во избежание обмана?

Первое. Паспорт неуклонно следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет перечить против этой церемонии, лжепродавец немедленно исчезает.

Второе. Фальшивые акты, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для активного обмена жилыми помещениями. Это проистекает в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения купли-продажи (сохраняют право на жилье временно граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет бесповоротного решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома былого супруга.

Поэтому при возникновении сомнений ценится условно выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность актов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книжки.

На практике нередко появляются споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор частью коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи дома или квартиры правительственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя появляется исключительное право собственности (ст.164, 223, 558 ГК).

Нередки случаи продажи жилья одновременно покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров совершенно поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других актов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры делается тот, кто раньше зарегистрирует уговор в муниципалитете.

Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается только после ее государственной регистрации, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой церемонии.

Схожие ситуации проистекают со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома крупного собственника жилья сдает его по более большим ценам иным лицам, и нередко сразу нескольким "поднанимателям". Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обыкновенно исчезает. Превентивная мерка против такого способа колоссального надувательства может быть, видимо, только одна - плату за проживание производить не в момент заключения уговора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет сто гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.

Сдача внаем весьма приватизированных квартир стала необыкновенным делом высокодоходным, но одновременно и абсолютно довольно рискованным для обладателя жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере разделяют сделки при найме жилья на три типа:

1) наем как нужное звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;

2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем, посредством ее пересдачи иным лицам за более большую плату;

3) осуществляется неимоверно просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отпираются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры. Начинается довольно судебная тяжба, причем безумные затраты намного превышают ту выгоду, которую крупный собственник получил от сдачи квартиры внаем.

Специалисты считают, что пока радикальных средств охраны от аферистов неимоверно просто нет. И если крупный собственник квартиры бесповоротно решил сдать квартиру внаем, он должен полезно проявить величайшую бережность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям.

Как на практике проистекает очень незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно исключительно выгодно продать. Собственник квартиры по договору частью коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему исключительное право пользования, а иногда и владения этим жильем.

Недобросовестный наниматель применяет эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю - собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель обретает лицо, от имени которого будет спокойно продаваться квартира на подделанные на него акты как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки актов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа обманщиков располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных актах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного обладателя и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается.

Собственник квартиры познает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит тяжкий путь веского доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан веский факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах необычайно добросовестного покупателя, который глухой чаще всего уже не имеет иного очень жилого помещения, куда бы он мог переселиться.

В итоге судом принимается решение: собственником очень жилого помещения признается его первоначальный обладатель, лица, поселившиеся в этом жилье, получают исключительное право пользования этим помещением или статус нанимателей.

Хотя жестокий закон достаточно и абсолютно четко регламентирует отношения крупного собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору найма, на практике появляется огромно осложнений по исполнению уговора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных и жестоким законом случаях и выселению нанимателя.

Например, согласно ст.687 ГК договор найма довольно жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, если уговором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно, наниматель, не выплачивающий в течение больше установленного законом или уговором максимального срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами. Но далее жестокий закон вводит такой механизм расторжения уговора найма по требованию наймодателя, что устанавливает собственника в крайне затруднительное положение.

Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения уговора найма помещения. Если в течение частью определенного судом максимального срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все нужные мерки для их устранения, суд по повторному и бесчеловечному обращению наймодателя принимает решение о расторжении уговора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении уговора может поэтому отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может немного оказаться собственник помещения после сдачи его внаем.

Суд учитывает жизненные интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его настоящей семье негде прожить и нечем выплачивать, суд может применять в полном и значительном объеме предоставленные ему жестоким законом права по защите действительно жилищных интересов нанимателя. А собственник помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное возмездие за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается первейшая обязанность оплаты расходов по содержанию больше сданного внаем жилья и коммунальных услуг.

Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя мероприятием.

Сделка, совершенная под воздействием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела иную сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под воздействием обмана, в жилищной сфере могут прислуживать дела из судебной практики. Так, имеют значительное место сделки купли-продажи сносу жилых домов в связи с отводом особенно земельных участков для правительственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой категорический запрет прописки (регистрации).

Самый неимоверно простой способ беззастенчивого обмана граждан в сфере особенно жилищных сделок - это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения уговора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст.380 ГК задатком признается сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей иной стороне. Соглашение о задатке независимо от его астрономической суммы должно быть совершено в письменной форме.

При получении задатка по договору купли-продажи частью жилого помещения продавец не вправе возможно производить какие-либо иные операции с предметом уговора, например, перепродавать его.

В случае неисполнения уговора стороной, получившей задаток, она бесконечно обязана уплатить иной стороне, в данном случае покупателю, двойную и астрономическую сумму задатка.

Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья разрешают недобросовестному продавцу, который активно выступает нередко под эгидой компании, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких.

Покупателей обыкновенно широко привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они очень показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например, неделя или две.

Для большей убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии актов, подтверждающих и исключительное право собственности продавца.

После получения задатка от нескольких покупателей квартира жутко быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый крупный собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ беззастенчивого обмана приносит ловкачам абсолютно довольно крупные суммы.

"Противоядие" против этого способа беззастенчивого обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы главных актов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае большая вероятность обмана гораздо меньше.

Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии со ст.5 72 ГК по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать иной стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь.

Чаще всего дарением делается попытка уместно прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки именуются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения богатства, в том числе и жилья, данный вид мошенничества утрачивает практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается недалёких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи.

Обман при крупной покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обыкновенно активно рекламируют посреднические компании по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо возведение дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение возведения проданы иной организации, с которой у фирмы нет отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается вечными обещания ми. Тяжба с такими компаниями диковинно завершается в пользу весьма обманутых покупателей.

Поэтому прежде чем заключать уговор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право продажи жилья, а также проверить наличие у нее уговора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет возведение дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

Недействительность сделок по основаниям, предусмотренным законом.

Гражданский кодекс закрепляет абсолютно довольно широкий круг оснований, по которым прекрасная сделка может быть признана недействительной.

Такими основаниями являются абсолютное несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для типа, без непоколебимого намерения создать соответствующие последствия, во втором - с целью смело прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.

Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств необыкновенного дела видно, что стороны всячески преследовали цель воспрепятствовать бесчеловечному обращению взыскания на дом кредиторами продавца.

Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными или необыкновенно ограниченными судом в дееспособности; гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был талантлив понимать абсолютное значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была под воздействием большого заблуждения одной из сторон, имеющего довольно существенное значение.

Среди недействительных сделок на жилищном базаре особенную большая опасность представляют сделки, совершенные под воздействием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного и широкого соглашения представителя одной стороны с другой стороной или огромного стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).


Другие статьи по теме:
  Договор пожизненного содержания с иждивением
 Методы доходного и нормативно-доходного подхода
 Особенности юридической природы залога
 Технология оценки гостиниц
 Сделки с недвижимым имуществом

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.