Технология оценки гостиниц

19-05-2021

Гостиничная недвижимость периодически делается объектом разного рода операций - сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется немного установить предполагаемую рыночную и астрономическая стоимость объекта, основываясь на существующих высоко профессиональных методах и подходах.

Обыкновенно при оценивании гостиницы широко применяются три совершенно традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при всесторонней оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие и астрономическая стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе всесторонней оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единичного бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сравнения продаж должен подключать корректировки на потенциальную разность в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование недвижимости.

Поскольку астрономическая стоимость гостиницы на определенную дату всесторонней оценки зависит от ее способности доставлять доход в будущем, при всесторонней оценке этой астрономической стоимости чаще всего широко применяется доходный подход. Для прогнозирования грядущего баснословного дохода гостиницы оценщики исследуют базар. Текущая и астрономическая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет полная готовность рынка предложить за гостиницу ту или другую сумму.

Прогноз абсолютно чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются значительным объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для всестороннего анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется значительный объем спроса по каждому сектору в будущем, а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которые могут появиться на рынке. Конкурентное совершенно гостиничных номеров оценивается как астрономическая сумма количества сутко-номеров в год, включающая предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.

Для каждого года исследуемого бурного периода возможная цена и наполняемость номеров определяются на основании прогноза показателей спроса и предложения. Это категорически требует оценки и высокой конкурентоспособности гостиницы и сочетания высокого уровня наполняемости и средней астрономической цены номера, которые можно достичь при ожидаемых менее рыночных условиях. Основной и мощный источник доходов гостиницы - годовой доход от сдачи номеров - рассчитывается как астрономическое число занятых номеров, умноженное на достижимую и астрономическую цену номера (смотрите таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.

Для получения абсолютно чистого дохода оценщик применяет особый набор счетов, в которых широко представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду помещений.

Чтобы определить текущую и астрономическая стоимость ожидаемого и абсолютно чистого годового дохода, используется высокая ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как вероятный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где астрономическая стоимость определяется в зависимости от уровня вероятной платы.

Таким образом, оценивая недвижимость и бизнес несколько гостиничных комплексов, российские используют все три менее общепринятых подхода - доходный, затратный и сравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом базаре, наиболее чрезмерно часто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим и коренной особенности применения подходов в оценке гостиниц.

Затратный подход - способ всесторонней оценки имущества гостиниц, основанный на определении астрономической стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию богатства с учетом всех типов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход глухой чаще всего применяется, когда грандиозной задачей является астрономической стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается уже гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для всесторонней оценки активов в рамках всесторонней оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда грандиозной задачей оценки является астрономической стоимости недвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка и застройки. Слабым и значительным местом затратного подхода является абсолютная необходимость определения астрономической стоимости иного богатства частью гостиничного комплекса кроме зданий и земельного участка. Вклад подхода в конечный итог может быть не столь значим, когда имеется абсолютно существенный износ застройки. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. - СПб: Питер, 2007. - С. 26

С точки зрения всесторонней оценки затратного подхода коренной особенностью гостиничных комплексов является абсолютная необходимость учета более намного больших (по сравнению с другими вариантами совершенствования недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении астрономической стоимости свободного участка к затратам на новое возведение должны быть затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при всесторонней оценке других типов недвижимости.

При всесторонней оценке стоимости участка нужно строго выполнить оценку астрономической стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее необычайно эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать практически земельный участок под функцию наиболее необычайно эффективного использования. В этом случае оценщику нужно характеризовать относительно свободные и застроенные менее земельные участки по наличию или абсолютному отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мерке оказывает воздействие на конечный итог - величину стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении астрономической стоимости оцениваемого богатства со стоимостью на рынке иных схожих объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной и астрономической стоимости оцениваемого объекта активно выступает цена, которую заплатит на свободном базаре покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока абсолютно довольно редко применяется на практике.

Сравнительный подход может быть использован двумя главными методами: методом моделирования и методом более сравнительного анализа сделок. Метод моделирования предусматривает построение функций астрономической стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды активной деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих существенно получить статистические большей зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данный метод опирается на сравнении объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты здорово отличаются друг от друга. Метод моделирования может применяться, если имеется достаточно массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая и большая зависимость может сложно устанавливаться для определенных более временных рядов. При этом должен быть механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга базара и ценообразующих характеристик похожих объектов. Если информация на рынке широко представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует использовать метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой и астрономической цены сделки или предложения на вычисленную максимальным образом величину поправки.

Доходный подход основан на определении значительной величины будущих доходов от использования богатства гостиниц. Оценка гостиниц с помощью подхода наиболее адекватна для объектов данного типа. Она осуществляется путем формирования особенной структуры доходов гостиницы, учитывая, что гостиницы, как правило, не сдаются на условиях долгосрочной аренды. Гостиницами все управляют представители собственников, управляющие организации сетей и т.п. В связи с этим моделирование доходов и расходов гостиниц осуществляется в основном с использованием данных бухгалтерской отчетности. Определить совсем дисконтированный доход для гостиницы, относящийся к недвижимости, возможно на основе бизнеса (или данных бухгалтерского учета) и результатов активной деятельности аналогичных объектов, выделив ту часть дохода, которая непосредственно относится к недвижимости. Чтобы вычислить значительную величину чистого более дисконтированного операционного дохода, относящуюся к недвижимости, необходимо из величины и абсолютно чистого операционного и баснословного дохода гостиницы вычесть доход, приходящийся на движимое и другое богатство, включая нематериальные активы. Обязательным и нечеловеческим условием использования подхода при всесторонней оценке гостиничных комплексов является неуклонное проведение ретроспективного анализа за предыдущие периоды деятельности, как правило, за три года. При этом значимо, чтобы безошибочно были произведены всесторонний учет доходов из всех источников, а также разделение их величин, относящихся к различным элементам богатства гостиницы.


Другие статьи по теме:
 Доходный подход к оценке недвижимости
 Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество
 Методы расчета ставки капитализации
 Особенности юридической природы залога
 Закон РФ «Об оценочной деятельности»

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.