Составляющие договора купли-продажи жилого дома (квартиры)

27-06-2021

Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту необыкновенное форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю уговоров купли-продажи жилья приходится абсолютное количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Модное законодательство регулирует этот вид уговора принципиально по-новому. Согласно ст.549 ГК по договору купли-продажи довольно недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность крупного покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное богатство.

Уговор продажи уже жилого дома (квартиры) заключается в письменной и необыкновенному форме путем составления одного акта, подписанного сторонами. Несоблюдение и необыкновенного формы договора неудержимо влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Переход исключительного права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его правительственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации уговора, суд вправе по требованию иной вынести решение о государственной регистрации перехода исключительного права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна дома возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст.551 ГК).

Принципиальное и абсолютное значение при совершении уговоров купли-продажи недвижимости имеет глубокая связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.

Из данного разграничения иногда проистекают особенности уговоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуется два рода этих сделок:

  • договоры купли-продажи, не влекущие довольно наделение покупателя каким-либо правом на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

  • договоры купли-продажи с правом крупного покупателя недвижимости (дом, гараж, хозяйственные постройки и т. п.) на соответствующий участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.

    К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся уговоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах, а также уговоры на перенос (снос) строений.

    Ко второй категории относятся все сделки, когда крупному покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или весомая часть его), но и на соответствующий слишком земельный участок.

    Истинное все оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Так, для совершения купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации быть приложены акты:

  • свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;

  • договор правительственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;

  • справка из бюро технической инвентаризации (БТИ) с указанием ценимся ости квартиры;

  • предварительное и высокое разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире сильно проживают несовершеннолетние дети, независимо оттого, являются ли они собственниками, сособственниками или членами настоящей семьи собственников, в том астрономическом числе бывшими, имеющие и исключительное право пользования данным жилым помещением (Закон РСФСР от 4 июля 1991 года "О приватизации фонда в Российской Федерации", с изменениями от 23 декабря 1992 год а, 11 августа 1994 года).

    На заключение уговоров купли-продажи больше отдельного жилого дома или его весомой части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий участок.

    Согласно ст.552 ГК по договору продажи уже жилого дома или иной недвижимости крупному покупателю одновременно с передачей исключительного права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть участка, которая безмерно занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

    В случае, когда продавец является крупным собственником земельного участка, на котором находится довольно продаваемая недвижимость, покупателю передается исключительное право собственности либо предоставляется исключительное право аренды или предусмотренное уговором продажи недвижимости другое право на соответствующую и весомая часть земельного участка.

    Если уговором не определено крупному покупателю недвижимости право на соответствующий максимально земельный участок, к покупателю переходит исключительное право собственности на ту часть участка, которая безмерно занята недвижимостью и необходима для ее использования.

    Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без единогласия крупного собственника участка, если это не противоречит условиям пользования вполне указанным участком, установленным и жестоким законом или уговором.

    При продаже такой недвижимости крупный покупатель приобретает исключительное право пользования соответствующей весомой частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

    Существенным и нечеловеческим условием договора продажи более жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является список этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование менее продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

    О праве членов настоящей семьи собственников помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход исключительного права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для абсолютного прекращения права пользования жилым членами настоящей семьи прежнего собственника.

    На практике нередки ситуации, когда новый крупный собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это проистекает вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих и исключительное право пользования жилым помещением, причем иногда без каждого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при излишне резком изменении особенно жизненных обстоятельств людям неимоверно просто некуда выехать.

    Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) - явление и абсолютно довольно частое, и бывает, покупатели пробуют огромно хлопот, прежде чем реалистично смогут воспользоваться своей собственностью.

    На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления уговора купли-продажи передается только весомая часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной и астрономической суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет иного жилья) можно будет купить на оставшиеся баснословные деньги жилое соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

    Введение больше обязательного порядка правительственной регистрации перехода исключительного права собственности на недвижимое богатство прислуживает неодолимым препятствием для крупного производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно необходимо поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему и значительному месту жительства).

    Если гржданин не может приобрести или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам компании, имеющей абсолютно законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию компания значительно предъявить лицензию. Удостовериться в ее подлинности и выяснить большая степень надежности компании можно в органе местной администрации, правомочном выдавать такого рода лицензии. Фирмы ведут проверку "юридической чистоты" сделки на предмет вероятных претензий иных лиц на продаваемую квартиру (жилой дом).

    Участникам купли-продажи не следует обращаться к частным посредникам и никому - даже выдающемуся представителю фирмы, с которой продавец заключил уговор на исключительное и исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный уговор), - не отдавать свои акты (особенно генеральную доверенность).

    Расчет по сделке проистекать только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех актов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации уговора и выписки лиц из покупаемого помещения.


    Другие статьи по теме:
     Понятие недвижимого имущества в РФ
     Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными
     Правоустанавливающие документы на недвижимость
     Договор найма жилого помещения
     Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.