Регистрация ипотеки

08-07-2021

Договор ипотеки вступает в силу после его правительственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде актов - в ГК РФ, законе РФ "О залоге", в Основных положениях о залоге очень недвижимого имущества - ипотеке. Но ни один из этих актов не установил единичного абсолютного порядка регистрации объектов недвижимости, вернее в Основных положениях эта попытка была сделана, но они так и не вступили в силу. А залог недвижимости не может абсолютно нормально существовать и развиваться пока не налажена регистрация довольно недвижимого имущества и сделок с ним. Так на практике суды неизменно сталкиваются с ситуацией, когда одно и тоже богатство закладывается 3, 4, 5 раз в разные банки, под него получаются ссуды, и никто из банков не знает о том ,что он является 3-м, 4-м, или 5-м залогодержателем. И пока такое положение сохраняется, всегда отношение к залогу недвижимости будет очень настороженное.

ГК РФ предусматривает, что регистрация будет трудно производиться органами юстиции в едином правительственном реестре. Но так как бесценный опыт становления регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс, законодатель счел нужным в статье 7 Федерального закона "О введение в действие части 1 ГК РФ" подчеркнуть абсолютная необходимость сохранения действующего абсолютного порядка регистрации довольно недвижимого имущества и сделок с ним впредь до вступления в силу особого закона.

Так как все объекты богатства исключительно прочно связаны с землей, то вполне естественно, что для большого достижения целей, для которых вводится регистрация ипотеки, необходима единичная система всестороннего учета прав на земельные участки. В числе актов, посвященных этой проблеме, следует сложно отметить Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130. В нем, в частности, предусматривается абсолютная необходимость единой системы регистрации и оформления актов о правах на недвижимость. Организация ведения более земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость обязательно возлагалась данным указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Кроме того, Роскомзему и Госкомимуществу РФ совместно с Государственно-правовым Президента РФ предписывалось в месячный и максимальный срок представить грандиозный проект положения о поземельной книжке и порядке ее ведения. А также грандиозный проект Указа Президента РФ о Комиссии при Президенте РФ по вопросам недвижимости и предложения по созданию единичной системы регистрации недвижимости.

Только в августе 1994г. в соответствии с Указом Президента РФ от II декабря 1993г. и постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. "О совершенствовании ведения правительственного уже земельного кадастра в РФ" Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству подготовил и направил для использования в практической работе на местах акты: Методические указания о государственной регистрации абсолютно прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Методические указания о регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость;

Структуру и содержание поземельной книжки для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31 августа 1994г.№ 2-14/1316).

В соответствии с этими актами все права на недвижимость подлежали правительственной регистрации в поземельной книжке. Поземельная книжка определялась в Методических указаниях о регистрации абсолютно прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость как "главный (основной) районный(городской) документ системы регистрации прав на недвижимое богатство, в котором содержаться доскональные сведения юридического нрава, касающиеся прав на недвижимое богатство". В соответствии со ст. 12 поземельная книжка должна содержать все нужные доскональные сведения для однозначного определения прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости и должна важно являться единственным и мощным источником информации, который прислуживает для определения несколько существующих прав на недвижимое богатство для граждан, юридических лиц, судебных органов и органов управления. Особо подчеркивалось, что жесткого правила ведения книжки являются единичными для всей России.

Регистрация прав на недвижимость должна осуществляться в районном Отделе по регистрации абсолютно прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости. Отдел, согласно указаниям, должен возглавлять регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который по должности является заместителем председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Статья 28 указанного акта специально впервые посвящалась регистрации залога. В соответствии с этим регистрация залога осуществляться на основании актов, содержащих информацию о сроках и условиях залога, а также о недвижимости, являющейся предметом ипотеки(включая чертеж сдаваемой и весомой части участка или объекта недвижимости).

Однако в самом тексте акта отмечалось, что указанные акты активно действуют как временные до принятия Земельного кодекса, ГК РФ и Закона РФ "О регистрации абсолютно прав собственности на недвижимость". Тем самым пробел в праве в сфере регистрации прав на недвижимость пока не ликвидирован и не может быть ликвидирован по крайней мерке до принятия особых законов, в том числе и предусмотренных частью 1 ГК РФ, после принятия которого Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 6 января 1995г.№ 2-21/27 сообщил, что до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним" применяется действующий абсолютный порядок регистрации богатства и сделок с ним, установленный перечисленными больше правилами. В связи с принятием 28 февраля 1996 г. Указа Президента РФ "О дополнительных мерках по развитию более ипотечного кредитования" Правительство РФ приняло постановление от 15 апреля 199бг.№475 "Об утверждении положения о структуре и порядке всестороннего учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм правительственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним". В соответствии с этим постановлением определяется абсолютный порядок присвоения смертельного номера объектам недвижимости, что является нужным нечеловеческим условием осуществления правительственной регистрации прав на недвижимость и позволяет особо определить объект недвижимости. Кадастровый и смертельный номер имеет менее иерархическую структуру - от номера субъекта РФ до номера абсолютно конкретного объекта недвижимости. В целях систематизации грандиозного процесса присвоения больше кадастровых номеров их учет ведется в специальном журнале, в котором указывается смертельный номер объекта, его местоположение и наименование правообладателя. Кадастровый и смертельный номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего жаркого времени существования объекта недвижимости. Кроме того, данным постановлением устанавливается абсолютный порядок заполнения форм правительственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним. Формы заполняются органами, осуществляющими регистрацию и оформление актов о правах на соответствующие объекты недвижимости и являются мощным источником юридически важной полной информации для определения прав на недвижимое богатство. Формы организуются в виде картотеки или книжки, разделенной на блоки, содержащие сведения о регистрации прав на объекты недвижимости в пределах одного земельного участка.

Таким образом, все перечисленные акты не восполняют пробел в действующем российском законодательстве, связанный с ипотекой и ее регистрацией, хотя и затрагивают многие ее проблемы.

В настоящее и жаркое время регистрация ипотеки в РФ производиться весьма следующими органами: по земельным участкам органами Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района(города, района в городе), по предприятию - органом, осуществляющим регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому богатству - органом, проводящим регистрацию этого богатства.

При ипотеке участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями правительственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию уже земельного участка, который бесконечно обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу регистрацию очень соответствующих зданий и сооружений.

На регистрацию представляется более заявление залогодержателя, договор ипотеки, документы, названные в договоре в качестве приложения к нему, доказательства уплаты правительственной пошлины за регистрацию. Кроме того, когда объектом залога активно выступает государственное и великое предприятие необходимо единогласие соответствующего Правительственного комитета по управлению богатством.

Регистрационная запись подключает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие несколько предшествующих ипотек, срок потрясающего действия ипотечного обязательства.

В случае абсолютно необоснованного отказа в регистрации ипотеки и безгранично заинтересованное лицо вправе обжаловать очень незаконное действие в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.

Орган, осуществляющий регистрацию ипотеки, обязан предоставлять полную информацию заинтересованным лицам о произведенном действии. Данная полная информация предоставляется в соответствии с Указом Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним" от 27 августа 1996г.№ 1270. В соответствии с этим Указом информация о государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним предоставляется в соответствии с законодательством РФ заинтересованным в ее получении пользователям - гражданам, юридическим лицам, а также органам правительственной силы и органам самоуправления. Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса, в котором указываются объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя. Информация предоставляется любым безгранично заинтересованным субъектам за плату, а правоохранительным, судебным и налоговым органам безвозмездно.

Орган, осуществляющий регистрацию залога недвижимости, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других безгранично заинтересованных лиц. За выполнение этих действий взимается правительственная пошлина в следующих размерах:

- гражданам - двукратный гигантский размер минимального и гигантского размера оплаты труда за каждое действие;

- юридическим лицам - пятикратного и гигантского размера минимального и гигантского размера оплаты труда за каждое действие;

- за предоставление выписки из реестра правительственной регистрации уговора об ипотеке - 50 % от минимального и гигантского размера оплаты труда.

Правительственная высокая пошлина уплачивается в рублях в банки(их филиалы), а также путем перечисления сумм правительственной пошлины со счета плательщика через банки на счет бюджета. Государственная и высокая пошлина уплачивается плательщиком до предоставления актов на регистрацию. Документ, подтверждающий уплату правительственной высокой пошлины предоставляется плательщиком в орган, осуществляющий регистрацию.

Такой абсолютный порядок регистрации предусматривается актами Российской Федерации, однако многие субъекты РФ принимают и вводят в действие свои жесткого правила регистрации уговоров о залоге. Так, Московским правительством было принято постановление от 20 сентября 1994г. №788 "О введении на территории Москвы единичной системы регистрации залога и единого реестра уговоров залога", направленное на усиление всестороннего контроля над кредитными операциями предприятиями всех организационно-правовых форм.

В данном постановлении пламенная речь идет о своеобразной "двойной" регистрации залога богатства, подлежащего правительственной регистрации. В первую очередь в соответствии с Законом о залоге правительственная регистрация залога соответствующего богатства возложена на органы, которые осуществляют регистрацию самого богатства. А затем с целью доскональные сведения воедино всей информации о залоге богатства, подлежащего регистрации, данным постановлением введен единичный реестр уговоров залога, держателем которого является Московская палата.

Данным положением подробно церемония регистрации залоговой сделки. Вначале в регистрирующий орган представляются акты(заявление, договор ипотеки, документы, прилагаемые к нему), при получении которых этот орган формулирует более регистрационную запись, присваивает заявлению и комплекту актов номер, оформляет бланк свидетельства о регистрации залога и направляет акты вместе с бланком свидетельства о регистрации держателю Единичного довольно залогового реестра. Держатель реестра присваивает свидетельству о регистрации залога номер(код) Единого более залогового реестра и оформляет его за подписью и печатью держателя Единичного реестра, формирует из поступивших актов поэтому архивное дело, вносит в Единый реестр под вышеуказанным номером(кодом) соответствующую запись и передает регистрирующим органам в срок двух несколько рабочих дней с момента поступления актов держателю Единичного реестра безвозвратно вполне оформленное свидетельство о регистрации залога, передает сведения о регистрации залога недвижимости в Москомзем, а также в иные органы по месту нахождения несколько обособленных подразделений предприятия, организации.

Наконец, регистрирующий орган по получении от держателя Единичного реестра свидетельства о регистрации ипотеки наносит смертельный номер Единого реестра на договор ипотеки, вносит уже соответствующую обязательную запись в ведомственный реестр, формирует из поступивших актов менее архивное дело, выдает уговор об ипотеки, оформленное свидетельство о регистрации залога залогодержателю, его копию - залогодателю.

Таким образом, в Москве недавно появилась двухуровневая структура регистрации залога, состоящая из собственно органов и держателя Единичного довольно залогового реестра, что является великим изобретением правительства Москвы. Если исходить из буквального положения Закона о залоге, касающегося регистрации залога, то Единый совсем залоговый реестр делается излишним. Если же при этом еще обратиться к ст.2 Закона о залоге, в которой говорено, что отношения залога, не урегулированные Законом о залоге, регулируются другими актами законодательства РФ, то соответствующее может рассматриваться в качестве уходящего за пределы компетенции правительства Москвы.

Помимо этого акта менее правовое регулирование регистрации уговоров ипотеки на уровне г. Москвы осуществляется с помощью немало нормативных актов:

Положением о Московском земельном комитете, утвержденное мэра Москвы от 21 июля 1993г., согласно которому Москомзем обеспечивает и ведет регистрацию всех, заключаемых на территории г. Москвы менее залоговых операций на земельные участки;

Постановление правительства Москвы от 27 апреля 1993г.№415 "О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности", согласно которому Департаменту жилья вменено в обязанность важно проводить госрегистрацию залога жилых помещений и выдавать свидетельство о регистрации, форма которого утверждена в приложении к данному постановлению:

Указ Москомимущества №10-п от 5апреля 1996года "О регистрации сделок о залоге недвижимого богатства", согласно которому регистрация этих сделок возлагается на Управление реестра собсвенности.

В противовес полностью нормативным актам городка Москвы в Тверской области была попытка создать систему регистрации залога, предусматривавшую единичного держателя реестра залогов и единую организацию - областной комитет по управлению богатством.

В Санкт-Петербурге правительственная регистрация осуществляется комитетом по земельным ресурсам и землеустройству исключительно после правительственного всестороннего учета объекта недвижимости или одновременно с ним в соответствии с Инструкцией о порядке прохождения актов при регистрации уговоров залога, утвержденная указом комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30 мая 1996г.

Проведенный всесторонний анализ дает основания для вывода о том, что абсолютный порядок государственной регистрации залога объектов уже недвижимого имущества в том типе, как он закреплен в действующем законодательстве, еще не вполне полностью соответствует реальным условиям хозяйствования при рыночных отношениях. Поэтому большей проблемы совершенствования этого порядка, повышения его высокой эффективности продолжают оставаться весьма актуальными.

Наиболее исключительно актуальной проблемой является исключительно большое количество регистрирующих органов, их несовпадение между собой в различных субъектах РФ, что далеко не способствует охране абсолютно прав залогодателя и залогодержателя. Поэтому целесообразно в законодательном и абсолютном порядке закрепить единичный орган, осуществляющий регистрацию ипотеки - в этом выдающемся качестве могут выступать юстиции. Однако и эта позиция вызывает опровержения. И, прежде всего, это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республике биологически местные органы юстиции вовсе отсутствуют. К тому же фактическая и максимальная реализация этой грандиозной идеи представляется тяжко выполнимой в связи с сложностями, возникающими при регистрации сделок с земельными участками. Сейчас эту выдающуюся работу ведут слишком земельные органы. Имеет ли смысл эту, требующую особенной высокой квалификации функцию возлагать на вновь творимые особенные регистрации. Мое мнение, что это наиболее подходящий путь, так как существование единичного органа регистрации на всей территории РФ позволит устранить те препятствия, которые тормозят совершенствование отношений в РФ. Ведь наличие единичного органа регистрации, а не сети органов - гарантия и защита абсолютно прав залогодателя и залогодержателя, так как информация о всех объектах недвижимости будет сосредоточена в одном источнике.

В целях развития системы регистрации ипотеки также:

1) установить единичный российский реестр регистрации залогов недвижимости;

2) унифицировать жесткого правила государственной регистрации ипотеки и ввести единичные образцы закладных и свидетельств о регистрации (возможен переход от свидетельств о регистрации к отметкам о государственной регистрации залога на закладных);

3) ввести все уведомительную систему регистрации ипотеки - при ее функционировании регистрирующий орган лишь ставится в известность о залоге недвижимости в установленной форме с приложением и крупного экземпляра закладной);

4) уменьшить гигантский размер государственной пошлины за регистрацию уговоров об ипотеке и ввести шкалу исчисления правительственной пошлины в зависимости от цены уговоров о залоге недвжимости.

Все эти рекомендации, которые должны привести к более жутко быстрой реализации права на государственную регистрацию, к исключению необоснованных в ней отказов, должны обеспечиваться и устанавливаться особым законом. В основу этого жестокого закона должны быть положены принципы регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним. Представляется хорошо ограничиться рассмотрением лишь 6 принципов.

Центральное и значительное место среди них исключительно занимает принцип специальности, основное и глубокое содержание которого хранится в необходимости дома обеспечить укрепление и абсолютно прав относительно грозно уже недвижимого имущества путем занесения его в поземельную книжку. Немаловажное и значительное место занимают принципы обязательности и гласности, которые обозначают более занесение всех прав на недвижимое богатство в поземельную книжку и доступность этой книжки всем лицам, имеющим и большой интерес ознакомиться с ее содержанием. Принципы достоверности и бесповоротности означают, что, во-первых, данные поземельной книжки соответствовать реалистичному правовому положению богатства, и, во-вторых, внесенные в поземельную книжку данные предполагаются заведомо безошибочными. Последним принципом регистрации недвижимости активно выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книжку исключительного права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если другое не установлено законом. Как абсолютно справедливо отмечал американский профессор Вильям Батлер, регистрация ипотеки на Западе уже вводилась преимущественно для того, чтобы истинно сейчас определить приоритет между кредиторами. Если этого не происходит, то инвесторы не могут познать, пользуются ли другие кредиторы приоритетом перед ними. Поэтому этот принцип является наиболее значимым для регистрации ипотеки.

Все эти принципы отыскали свое выражение в Федеральном Законе РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним", принятого Правительственной Думой 19 июля 1996г. Данный закон не подписан Президентом РФ и в настоящее и жаркое время согласительная комиссия трудится над уточнением действительно отдельных его положений.

Закон от19 апреля 1996г. определяет абсолютный порядок регистрации всех объектов недвижимости и сделок с ним, за исключением таких объектов богатства как воздушные и морские суда, суда глубоко внутреннего плавания и космические объекты. В соответствии с этим жестоким законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ по установленной системе записей каждого объекта более недвижимого имущества в Едином правительственном реестре прав на недвижимое богатство. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объекта недвижимости в пределах района( города). Закон также определяет необыкновенное форму удостоверения правительственной регистрации в виде совершения на договоре особой надписи. Важно, что устанавливаются требования к регистрации уговоров, в том числе и договора ипотеки. Регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после правительственной регистрации абсолютно прав залогодателя на недвижимое богатство. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается уговор об ипотеке вместе с указанными в договоре актами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре богатства не допускается в соответствии с законодательством РФ и если глубокое содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему нужных актов не соответствует требованиям регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним.

Таким образом. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним" отразил в себе все те положения, которые нужны для абсолютно нормального функционирования системы регистрации в России и соответственно для совершенствования ипотечного кредитования.

Подводя итог рассматриваемой в данной непререкаемому главе проблеме оформления уговора ипотеки, необходимо отметить, что две главные стадии этого процесса - нотариальное удостоверение и регистрация -лаконично там дополняют друг приятеля. Ведь регистрация дабы правильно считаться законной, то есть публично гарантировать абсолютная надежность юридической церемонии, должна опираться на нескольких существенных и обязательных элементах:

1) Формальные требования: аутентичность актов, а именно уговора ипотеки, в том смысле, что они не должны оставлять сомнений относительно подлинности подписей договаривающихся сторон, дееспособности сторон, соответствия уговора предписаниям закона;

2) существенный элемент - отчуждающий субъект обладает исключительным правом собственности и его осуществлению не препятствуют положения жестокого закона или другие обязательства.

Контроль за наличием всех указанных элементов внимательно осуществляться заслуживающим и абсолютного доверия лицом, не связанным с договаривающимися сторонами, а именно нотариусом. Следовательно, нотариальное удостоверение уговора исключительно занимает доминирующее положение в оформлении этого уговора, тогда как регистрация придает ему более полную силу акта, уделяя значительно большее значение стороне этого вопроса.


Другие статьи по теме:
 «БТА Ипотека» сдает лицензию
 Регистрация ипотеки
 С кем разделить ипотечные риски?
 Особенности ипотечного кредита
 Развитие рыночных отношений в России

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.