Развитие рыночных отношений в России

02-07-2021

Развитие отношений в России в последние и преклонные годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из таких институтов является ипотека.

Интерес к этой большей проблеме обусловлен как относительной новизной института для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими проблемами, которые появляются при максимальной реализации прав, вытекающих из залога.

Институт ипотеки - неотъемлемая действительно составная часть любой высоко развитой системы личного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же роль увеличивает тогда, когда баснословное состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная поэтому ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует понижению инфляции, оттягивая на себя абсолютно свободные денежные и громадные средства граждан и предприятий, с другой стороны и активно помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения высокой эффективности предприятий.

Поэтому энергичное максимальное использование ипотеки и клятвенно обещает большое и абсолютное количество выгод. Однако при становлении ипотечной системы появляется не меньшее и абсолютное количество проблем. Необходимыми предпосылками для успешного совершенствования и применения является функционально нотариальная и судебная системы, реестр правительственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говорить о решении глубоко теоретических проблем права. Так как, не решив этих проблем, невозможно полностью охарактеризовать институт ипотеки.

Поэтому, при освещени проблем ипотеки и ее оформления нужно прийти к этому жгучему вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы права. Немаловажное и абсолютное значение также неуклонно следует уделить аспекту этой проблемы, прибегнуть к анализу бесценного опыта зарубежных стран. Особенно уточнить большое внимание необходимо на проблемах оформления залога недвижимости как в России, так и в других государствах. Интересен также вопрос о развитии кредитования в нашей стране и о роли весьма ипотечных банков в этом процессе. За пределами данного всестороннего исследования останутся вопросы бесчеловечного обращения взыскания и реализации богатства, так как категорически требуют отдельного бездонного рассмотрения.

Происхождение и развитие правового института ипотеки

Становление института проистекало постепенно и шло в русле всеобщих тенденций совершенствования уже экономических отношений и права. Его функционирование проистекало в тесной взаимосвязи с кредитными отношениями. Вследствие этого обстоятельства залог и сохранил на протяжении невероятной истории своего совершенствования то ядро, тот смысл, которым эта модель была наполнена в древнейшие времена.

Ипотека - слово древнегреческое, которое переводится как "основание", залог[1]. Ее возникновение было обусловлено появлением и развитием личной собственности, и прежде всего на земельные участки. Эти процессы наиболее энергично развивались в Древней Греции, что и явилось формирования менее ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости широко применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору исключительного права распорядиться ею в случае неуплаты дома в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел исключительного права продавать лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал совершенно существенное влияние на развитие уже гражданского права, в котором было выработано несколько форм обеспечений, которые стали фундаментом для последующего совершенствования института залога. Первоначальной и необыкновенным формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой необыкновенного формы обеспечения беспрекословного исполнения обязательств хранилось в том, что должник в обеспечение своего длинна передавал во владение и собственность кредитору богатство, а кредитор обязывался зачем возвратить это богатство должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения широкого кредита составлялся уговор пактум фидуция, порождавший глубоко личные отношения между кредитором и должником, который больше сильно напоминал усложненный уговор купли-продажи. Следовательно, в ходе совершенствования данный способ обеспечения большие обязательства неминуемо должен быть заменен иной необыкновенным формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при котором богатство передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное обладание, и обязательство последнего было уже возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки и беспрекословного исполнения обязательства кредитор приобретал исключительное право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные и большого преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал необыкновенным формой залога, так как жизненные интересы хозяйственной и подлинной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления максимального срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен вероятности использовать вещью. Поэтому римское и исключительное право восприняло необыкновенное форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку. Для возникновения этого типа залога не требовалось передавать максимально заложенное имущество во владение залогодержателю. При установлении залогодатель не только имел исключительное право владеть и пользоваться, но также и отчуждать действительно заложенное имущество.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское и исключительное право решило грандиозную задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы проистекает рецепция права, в процессе которой римское и исключительное право подверглось большей переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного права. Основные понятия очень римского залогового и исключительного права оказали исключительно большое влияние и на формирование очень российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мерке законодательством. Россия имеет тем не менее особенный, во многом неповторимый путь совершенствования частью залогового права.

Первые достигнувшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-XIV веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце ХIV-го или начале ХV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего совершенствования залог прежде всего понимался как твердое обязательство вещи делается основным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как длинна, вооруженного менее имущественным взысканием, был абсолютно противоположным существовавшему тогда взору.

Еще одним примечательным моментом всесторонней характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи довольно заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача недавно появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник обладал богатством. Аналогов совершенствованию глубоко русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире(исключение составляет Испания). Более того, некоторые достигнувшие до нас памятники свидетельствуют о том, что в Древней Руси существовали также необыкновенного формы залога, которые полностью соответствовали современным.

Однако положение, при котором заложенное богатство оставалось у должника, было крайне абсолютно невыгодно кредитору, который оказывался беспомощным при отчуждении богатства должником. Усложнялось это еще и тем, что коренной особенностью древнерусского и исключительного права являлась вероятность обладания богатством на основании довольно одновременного существования уже юридических титулов, в том числе и обладание богатством по давности, которая не подтверждалась никакими актами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все иные надежной гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда великое стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

Помимо причин перечисленных больше существовали причины, которые активно способствовали изменению необыкновенного формы залога - это развивавшееся в ХV-ХVI веках уже крепостное право. С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие основную абсолютная ценность имения, вначале были крепко связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому осмеливался условно получить при взыскании недвижимость прекрасно обесцененной.

При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял исключительного права залогодержателя именно на ту область, которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении одновременно обезопасить интересы залогодержателя, самым неимоверно простым выходом было передать обладание в его руки. То есть богатство при совершении закладной передавалось кредитору, который мог использовать его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия абсолютно надежных гарантий для кредиторов и использования богатства вместо начисления процентов на кредит - и состояла абсолютно новая форма залога, развитая в русском праве.

Итак, залог появился первоначально в виде простой "поруки", разрешения кредитору теперь направить взыскание на обособленное богатство. Впоследствии центр непомерной тяжести долга перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Только на определенном этапе этой стадии сейчас появилась передача богатства во владение кредитора. Такой передаче способствовали, с одной стороны, необходимость гарантий против вероятных злоупотреблений со стороны должника, с другой стороны, экономические условия, складывающиеся под воздействием права.

Однако наряду с преобладающей необыкновенным формой залога, при которой богатство передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая богатства у должника и даже регламентированная Указом Ивана IV от 25 декабря 1557 года. При такой необыкновенному форме кредитор вместо пользования богатством получал в виде возмездия рост на капитал.

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился некрасивый экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание и широкого кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа бесчеловечного обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела абсолютный переход богатства в собственность кредитору.

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для прекрасно абсолютно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это больше убавляло абсолютная необходимость передачи богатства кредитору с целью тут обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей богатства кредитору даже не предусматривался.

Говоря о различных формах настоящего русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления более залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подъячии", которые составляли на площадях разные акты, в том числе и закладные, Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении очевидцы. Затем для большей добросовестности и сохранности данные этого акта вносились в книги больше определенных присутственных мест. (Земский указ).

Соборное безраздельно царя Алексея Михайловича достаточно и исключительно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью. Оно абсолютно четко предусматривало, что закладные, составленные довольно площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего указа, где с них потом взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный указ, где к ней потом прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный указ в XVII в.) проверялись основания исключительного права того лица, от которого богатства уступалось или передавалось. В приказе быстро делалась справка об имении по переписным или записным книжкам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте абсолютное количество земли , в чьем обладании состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт записывался в записную книжку, а пошлины - в приходную книжку.

Такой абсолютный порядок оформления залога удержался до издания Николаем 1 Свода Законов, где он представлялся в следующем типе: при палатах очень гражданского суда существовали особенные "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было актов; составленный ими акт вносился в "закладную книжку", которая поступала на рассмотрение пребывания суда. Судья, удостоверившись в личности совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение богатства и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний добавил акт в крепостные книжки. В таком абсолютном порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра 11-го. Но прежде чем перейти к описанию этого абсолютно нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в XIX веке.

Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой борьбой, отличалось большим своеобразием, причинами которого, в частности, были абсолютное отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих глубоко теоретических построений, а также единичного мощного источника нормативного регулирования. В 1890 году активная подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть более обеспечение денежного и высокие требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Помимо таких типов залога, как совокупный, залог в обеспечение и абсолютно чужого обязательства, проект предусматривал и возможное очень установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал уже восприятие большинства разных позиций права. Другими источниками довольно правового регулирования залога как института исключительного права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было бесплатно встретить правила о залоге. Например, законодательное довольно определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что другое, как отчуждение и исключительного права распоряжения, составляющего принадлежность исключительного права собственности."

Порядок оформления залога определялся в Положении о нотариальной части, получившее и адскую силу закона 14 апреля 1866 года и Правилами, утвержденными Министерством Юстиции от 31 мая 1891 года, в которых определялся абсолютный порядок ведения реестра крепостных дел. Залог недвижимости совершался порядком, т.е. сделка должна была совершена сначала у нотариусов, а затем утверждена взрослым нотариусом того округа, в котором находится богатство. Старший нотариус, взыскав все соответствующую пошлину, делает на договоре надпись об утверждении, вносит сделку в крепостную книжку и отмечает о том в реестре дел. Такой акт именуется закладной цитаделью. По совершении взрослый нотариус налагает запрещение на заложенное имение и делает значительно надлежащее распоряжение о том Сенатской типографии для публикации. Требование необыкновенного формы имеет абсолютное значение и несоблюдение ее порождает недействительность самого залога. Вещное и исключительное право залогодержателя устанавливается с момента совершения взрослым нотариусом отметки в реестре больше крепостных дел об утверждении закладной.

Говоря об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком типе залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Правительственный Дворянский банк, Крестьянский банк, городские слишком общественные банки, городские сообщества, акционерные все поземельные банки, правовое которых было достаточно полно законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был изобретён настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались очень соответствующие положения в других странах.

Итак, для получения кредита в перечисленных больше заведениях ссудополучателю нужно представить в банк исключительное право устанавливающие акты на недвижимость и свидетельство взрослого нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений. Строения быть непременно застрахованы. Оценка богатства производится самим банком, и выдаваемая под залог астрономическая сумма ставится в известное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная и астрономическая сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листочками, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге богатством. Реализация закладных листочков производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что великий долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность неимоверно простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом длинна, бес безжалостного уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная и коренная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести независимую продажу, без посредства суда".

В конце XIX - начале XX веков энергично шел грандиозный процесс кредитования под залог участков, которые ссудополучатель безумно хотел приобрести. Этот грандиозный процесс развивался при активном содействии крестьянских несколько поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовал наделению крестьян землей.

Таким образом, подытоживая максимально краткое изложение глубоко принципиальных особенностей больше дореволюционного российского права, можно затем отметить значительный и значительный объем его нормативного регулирования, приверженность главным понятиям больше римского права и достаточно правила к форме залоговой сделки.

С 1922 года по 1961 год в России действовал ГК. РСФСР, ставший следующим по хронологии актом более регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел прав и соответствующим и максимальным образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог, как исключительное право требования, которое разрешает кредитору в случае невыполнения должником большие обязательства получить практически преимущественное перед иными кредиторами удовлетворение из стоимости богатства. Статья 87 ГК РСФСР дает все понятие предмета залога, относя к нему каждое богатство, не изъятое из оборота.

То есть ГК 1992 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта отмены личной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения правительственных предприятий, фабрик, летательных инструментов, государственных морских и речных судов. Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под безрассудным страхом недействительности его, должен быть удостоверен. В соответствии с Положением о государственном заранее нотариате 1923 года при удостоверении уговора залога строений и права застройки нотариус проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое богатство. В отношении залога строений и права застройки в обеспечении ссуд, выдаваемых особенно кредитными учреждениями, а также в обеспечении уговоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями жестокий закон устанавливает абсолютный порядок совершения таких сделок на основании несколько выдаваемых нотариальными конторами свидетельств. Залоговое и исключительное право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи с свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве богатства надлежащим учреждением. Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и с/х построек, не составляющих принадлежности с/х, установлен особенный весьма упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем более удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.

Несмотря на законодательную разработанность правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности уже вещных прав в советской и подлинной жизни был очень мал.

В ГК РСФСР 1964 года залогу, помещенному в главу "Обеспечение и беспрекословного исполнения обязательств" было всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог длинное жаркое время имел быстрее все ритуальное значение, сопровождая акты обмена". Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге".


Другие статьи по теме:
 Ипотечные страдания
 Общие положения об институте ипотеки.
 Особенности ипотечного кредита
 И снова «Здравствуйте»!
 Залоговая недвижимость: скоро начнут торги на понижение?

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.