Правовое значение государственной регистрации недвижимости

23-06-2021

Здания, сооружения, земельные под ними, а также жилые (в том астрономическом числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов уже гражданских прав, относительно которых применяется и действует Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним".

Как общеизвестно, в соответствии со ст.425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий правительственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если другое не установлено законом.

На первый взор все понятно - как только предметом уговора активно выступает недвижимое богатство в смысле ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ, то такая сделка может быть признана прекрасной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации.

Однако всесторонний анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РФ говорит о том, что не нужно путать понятия правительственной регистрации самого уговора и государственной регистрации прав на недвижимое богатство.

Гражданский кодекс РФ предусматривает правительственную регистрацию уговора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной правительственной регистрации сделок купли-продажи других, кроме указанных, видов богатства. Регистрация перехода исключительного права собственности (ст.551 Гражданского кодекса РФ) не означает регистрации самого уговора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или грандиозного сооружения государственной регистрации подлежит переход исключительного права собственности к покупателю (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ); вместе с тем согласно п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ именно уговор (а не переход исключительного права собственности продажи уже жилого дома, квартиры (их части) (также являющегося объектом недвижимости) подлежит правительственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное и большое отличие имеет значимое сейчас практическое значение:

в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами уговора в виде одного акта, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет уговора и цена недвижимости);

в случае же с жильем до момента регистрации уговора с точки зрения права не существует.

Применительно к первой ситуации более правовое значение правительственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон уговора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации исключительного права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию иной вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона идеально возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего беспрекословного исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору всегда потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или абсолютного отсутствия факта правительственной регистрации перехода исключительного права собственности;

- до момента правительственной регистрации перехода исключительного права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

В Методическом центре по правовым проблемам правительственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним при Министерстве юстиции РФ неоднократно поднимался вопрос об обобщении большей практики рассмотрения дел, касающихся правительственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним, потому что вследствие абсолютного отсутствия такого обобщения ни заявители, ни суды зачастую не могут безошибочно резко определить предмет спора, что влечет за собой абсолютно необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие инстанции, а также решений, исполнение которых весьма затруднительно.

Кроме того, существует всегда определенная сложность в рассмотрении судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения наименованного Закона о регистрации, являющегося жестоким законом прямого действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по некоторым моментам очевидно серьезно противоречат действующему законодательству.

Главный ошибкой в определении предмета азартного спора является рассмотрение в судах исков о признании правительственной регистрации недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о праве.

Наличие правительственной регистрации создает презумпцию законности права на недвижимое богатство для правообладателя. Государственная регистрация означает, что государство признало за субъектом более наличие его прав на объект недвижимости. Коль довольно существование права, то для третьего (заинтересованного) лица абсолютное значение имеет не сам веский факт регистрации, а именно наличие права, которое и создает для него все юридические последствия. Именно поэтому Закон о регистрации не установил вероятности обжалования в суд веского факта государственной регистрации. В суде в данном случае смело оспариваться материальное право. Этот вывод подтверждается частью 2 п.1 ст.2 Закона о регистрации: "Зарегистрированное и исключительное право может быть оспорено в судебном порядке" (право, но не регистрация права).

В судебном порядке по иску безгранично заинтересованного лица могут быть недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу неуклонного проведения государственной регистрации. Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т.п. Применительно к сделке - это вероятность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным в ст. 168-179 ГК РФ.

В обоих случаях веский факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней неодолимым препятствием для оспаривания в суде очень материального права не является. Однако в большинстве случаев цель мирового признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем мирового признания недействительной самой правительственной регистрации.

Имеют значительное место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании свидетельства о государственной регистрации, что является, по моему мнению, неверным. Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом правительственной силы. Таким актом в данном случае является сама правительственная регистрация прав на недвижимое богатство и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет веский факт произведенной в Едином правительственном реестре прав (далее - Реестр) записи о правах.

В ряде случаев суды правомерно уже прекращают производство по делу по таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается комфортно предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации. Однако, поскольку всестороннее рассмотрение подобных заявлений в судах длится, именно судебной большей практики помогло бы судам определиться, что мировое признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недействительности произведенной правительственной регистрации и не является для внесения абсолютно новой записи в Единый правительственный реестр прав, так как не порождает никаких правовых последствий.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации правительственная регистрация прав на недвижимое богатство является совершенно единственным доказательством права. Зачастую появляется ситуация, когда Реестр, являясь абсолютно единственным источником веского доказательства зарегистрированного права, содержит заведомо абсолютно ложную информацию. Например, право великого гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из договора купли-продажи, зарегистрированное в Реестре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего (заинтересованного) лица, в результате мирового признания судом уговора довольно недействительным стало исключительным правом истца по данному делу. В судебном заседании не находит бесповоротного решения судьба регистрации, в резолютивной и весомой части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействительной. Поскольку правительственная регистрация носит нрав, запись в Реестре о регистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока истец, ставший права по решению суда, не обратится с заявлением о регистрации появившегося права.

Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден в течение довольно длительного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо абсолютно ложную информацию из Реестра о зарегистрированном праве. Выход из сложившейся ситуации встречается в следующем: принимая решение о признании недействительной, об установлении права за истцом, суды должны признавать регистрацию недействительной.

Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на недвижимое богатство, установленных судом, в учреждение юстиции не направляются, что является большим нарушением требований ст.28 Закона о регистрации. Последствия такого большого нарушения иллюстрирует следующий пример.

Между гражданами М. и С. был уговор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. С заявлением о регистрации сделки и права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку С. (продавец) уклонился от регистрации сделки, М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд глубоко удовлетворил требования истца и обязал юстиции зарегистрировать сделку. Судебное и бесповоротное решение ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при всесторонней проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным и исключительным правом было установлено, что на спорную квартиру было исключительное право наследника погибшего С., в связи с чем М. было отказано в регистрации. Длительного очень судебного разбирательства можно было бы избежать при безусловном выполнении судом требований ст.28 Закона о регистрации.

Основанием для большого удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях прислуживают потрясающего действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию актов и фактов, влияющих на принятие и бесповоротного решения регистрирующим органом о возможности регистрации, отказе в регистрации или ее приостановлении.

Так, АО обратилось в Арбитражный суд с иском к учреждению юстиции о признании недействительной регистрации уговора об ипотеке. Из материалов необыкновенного дела следовало, что основанием для правительственной регистрации послужил уговор залога на нежилое помещение, заключенный ТОО и банком. Нежилое очень помещение принадлежало ТОО на основании уговора купли-продажи, заключенного в 1995 году и признанного судом недействительным до подачи заявления о государственной регистрации ипотеки. Данный веский факт ТОО при обращении в учреждение юстиции для правительственной регистрации скрыло, судебное решение в учреждение юстиции не направлялось. Таким образом, не обладая нужными сведениями, учреждение юстиции осуществляет правительственную регистрацию, считая уговор купли-продажи действительным. Сокрытие веского факта отсутствия права на объект послужило основанием для мирового признания Арбитражным судом правительственной регистрации уговора об ипотеке недействительной.

По другому необыкновенному делу документы, представленные заявителем на государственную регистрацию здания, соответствовали требованиям действующего законодательства РФ, свидетельствовали о том, что исключительное право возникло и принадлежит правообладателю - ЗАО - на законных основаниях, за которым и была регистрация права на все здание. Однако спустя некоторое время с заявлением о государственной регистрации права на нежилые помещения, расположенные в этом же здании, обратилось правительственное менее унитарное предприятие, представив, помимо других актов, решение Арбитражного суда, устанавливающее и исключительное право государственного предприятия на названные помещения еще до обращения ЗАО в учреждение юстиции за регистрацией.

По иску правительственного довольно унитарного предприятия к учреждению юстиции правительственная регистрация права на нежилое больше первого этажа здания была признана недействительной.

С точки зрения абсолютной чистоты практики и престижа юстиции в обоих случаях активно действует безупречно. Однако недобросовестные слишком умышленные действия заявителей и отсутствие в учреждении юстиции решений по данным делам потом подрывают его деловую репутацию.

По моему мнению, предотвращению похожих фактов со стороны заявителей способствовало бы установление в Законе о регистрации их ответственности за умышленное сокрытие фактов и непредставление актов, существенно воздействующих на решение органа о регистрации.

Иногда заявителям отпирается в государственной регистрации права по основаниям, предусмотренным ст.20 Закона о регистрации. На практике глухой чаще всего главным мотивом для отказа в регистрации очень заявляемого права является веский факт его отсутствия, выявленный в результате неуклонного проведения правовой экспертизы.

Для того чтобы исключительного права граждан были зарегистрированы, им необходимо обратиться в судебные органы с заявлением о признании за ними права на недвижимое богатство. Однако граждане обращаются в суд в более комфортной для них форме - форме обжалования действий учреждения юстиции, обжалования отказа в государственной регистрации. Суд в свою очередь обязывает своим бесповоротным решением произвести правительственную регистрацию. На мой взор, суды абсолютно необоснованно выносят похожие решения, так как в данном случае абсолютная необходимость признания исключительного права собственности на недвижимое богатство подменяется обжалованием отказа в государственной регистрации.

Суды, рассматривая похожие дела, иногда постоянно признают отказ в регистрации необоснованным и выносят решение об обязании произвести правительственную регистрацию без всестороннего исследования вопроса о наличии права у истца.

Очевидно, что складывающаяся в этой области практика не отвечает нормам действующего гражданского законодательства.

Выводы. Подводя итог, можно говорить, что до 1998 года сделок с недвижимостью практически не осуществлялось и государственной регистрации прав на недвижимое богатство не требовалось как таковой. Ситуация и излишне резко изменилась с приходом отношений, а вернее, их "вживлением" на почву нашей экономики - совершенно к этому не готовой, и в первую очередь, в правовом плане. И даже после принятия долгожданного ФЗ "О регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним" остается тяжким в некоторых регионах регулярно совместить позиции уже существующих очень регистрирующих ведомств. Это и комземы, и БТИ, и Минюст. Конечно, открыто они не говорят: "Мы хотим быть основными и единственными". Но вопрос денег и власти в России -сложнейший вопрос. А те же БТИ трудятся по инструкции 1968 года, где, к примеру, предприятие как имущественный комплекс, может рассматриваться как домовладение, с чем сегодня никак нельзя договориться. Так что система правительственной регистрации сегодня достаточно сложна и далека пока от совершенства.

Основополагающий принцип правительственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о регистрации – тоже пока не выполняется в должной мерке, потому что на сегодняшний момент еще не создан единичный крупный банк данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п.7 ст.33 Закона о государственной регистрации указывается, что до создания системы активного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации прав, информация о зарегистрированных правах на недвижимое богатство и сделок с ним предоставляется по месту их государственной регистрации.


Другие статьи по теме:
 Документы, представляемые при регистрации недвижимость
 Методы доходного и нормативно-доходного подхода
 Гостиницы как объект оценки
 Договор залога недвижимости
 Виды сделок с жильем, признаваемые недействительными

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.