Особенности рынка недвижимости

16-05-2021

Рынок недвижимости - это механизм, обеспечивающий активное взаимодействие физических или юридических лиц с целью активного обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо иные активы. Рынок недвижимости является составной и весомой частью рынка инвестиций и представляет его реалистичный сектор, функционирующий параллельно с сектором инвестиций. Реальный сектор частью инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения - это вложения в вещественные активы организаций или глубоко личное реальное богатство (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость - это земля, постройки и все, что неизменно «привязано» к земле. Антонов В.П. Оценка астрономической стоимости земельных участков. - Владимир: Русская оценка, 2006. - С. 21 Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение позитивной значительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы довольно инвестиционного процесса и требуют определения максимального срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе цены, уравновешивающей жизненные интересы продавцов и покупателей. Неотъемлемым и нечеловеческим условием определения астрономической стоимости недвижимости является всесторонний анализ особенностей функционирования базара недвижимости, которые оказывают вполне существенное влияние на поток доходов за период обладания, уровень большого риска инвестирования и возможную и астрономическую цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся обеспечением подхода. Учет специфики базара недвижимости позволит более обоснованно уже оценить текущее воздействие главных параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках довольно рыночного подхода. Кроме того, определение большей привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если всесторонняя оценка заказывается абсолютно потенциальным инвестором), требует прогнозирования тенденций совершенствования базара недвижимости. Знание оценщиком сегмента базара абсолютно конкретного объекта недвижимости разрешает ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости иных объектов недвижимости. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции совершенствования. - М.: ИНФРА-М, 2005. - С.23

Сравнительный всесторонний анализ характеристик базара недвижимости и прочих секторов базара (финансовый, товарный и др.) позволяет строго определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других базаров весьма экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

1) товар;

2) формирование цены;

3) способы финансирования сделки;

4) степень ликвидности;

5) баланс спроса и предложения;

6) число покупателей;

7) информированность участников сделки;

8) методы регулирования;

9) надежность прогнозирования рыночной ситуации. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, - С. 48

Главными параметрами сравнения могут выступать категории:

1) Товар. Эффективность базара зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом и грандиозном плане некоторые участки земли могут быть схожими и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места творения, длительным и грандиозным процессом создания, большой стоимостью и др.

2) Формирование цены. Цена на объект недвижимости как штуки инвестирования относительно большая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости астрономическая цена также является итогом активного взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной энергичности, однако, в отличие от эффективного базара, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются единичными. Другой отличительной линией цены на недвижимость является ее нестабильность.

3) Способы финансирования сделки. Высокая цена на объект недвижимости, длительный и максимальный срок экономической жизни, прогнозируемость уже генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются предпосылками максимального использования для сделок более заемных средств. Поэтому вероятность финансирования за счет кредита на экономически и исключительно выгодных условиях воздействуют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность базара недвижимости.

4) Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что крупная покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет креплённое местоположение, поэтому предложение не может жутко быстро адаптироваться к потребностям базара.

5) Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается диковинно. Предложение и абсолютно конкретного вида недвижимости обыкновенно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо возведением абсолютно новой недвижимости, либо кардинальной реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный и максимальный срок строительного и грандиозного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость и излишне резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При понижении большого спроса избыточное также не может быть поглощено базаром быстро.

6) Число покупателей. Свободная всегда конкурентная рыночная среда создается исключительно большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно и исключительно большую долю базара, чтобы оказывать довольно существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном всегда сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно и активно действует ограниченное и астрономическое число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость полностью диктуют уровень способности, поэтому базары недвижимости исключительно чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость частью трудоспособного населения, его миграция и т.д.

7) Информированность участников сделки о состоянии базара, поведении иных участников базара, рыночной энергичности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для абсолютно конкретной недвижимости или похожих объектов недвижимости гораздо ниже высокого уровня эффективных базаров. У большинства людей отсутствует бесценный опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 82

Определение базара недвижимости как механизма необычайно эффективного взаимодействия или юридических лиц с целью активного обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы категорически требует выявления его участников, их роли и функций. Участники базара - это группа лиц или организаций, которые вступают в отношения приятель с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

1) покупатели;

2) продавцы;

3) арендаторы;

4) арендодатели;

5) кредитные учреждения;

6) заемщики;

7) девелоперы;

8) строители;

9) менеджеры;

10) владельцы;

11) инвесторы.

Нрав отношений между перечисленными группами сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо активный участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников базара подчинены доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций максимального использования недвижимости.


Другие статьи по теме:
 Кризисная ситуация на рынке недвижимости
 Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости
 Потенциал рынка жилья РФ
 Эффективность выкупа земельного участка
 Исследование рынка недвижимости по категориям

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.