Особенности ипотеки жилых домов и квартир

26-06-2021

Закон РФ “Об основах федеральной политики” относит к недвижимости в жилищной сфере совершенно недвижимое имущество с установленными правами обладания, пользования и распоряжения в границах богатства, включающего: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные постройки, зелёные насаждения с многолетним циклом совершенствования; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для неизменного и временного проживания (ст. 1 ФЗ “ Об основах федеральной политики ”). Жилищный кодекс определяет жилые дома и помещения, как предназначенные для неизменного проживания граждан (ст.7).

Предметом всестороннего рассмотрения главы XIII Закона об ипотеке является вполне предназначенные для неизменного проживания собственные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве крупной собственности гражданам или юридическим лицам, а также весомой части жилых домов или квартир, состоящих из одной или нескольких комнат (п.1, 4 ст.74 Закона об ипотеке).

Описание предмета ипотеки в соответствии с п.5 Указа Президента РФ № 293 должно быть для его идентификации (а также п.2 ст.9 Закона об ипотеке).

Для всестороннего описания предмета залога при ипотеке жилых помещений нужно уже указание адреса недвижимости, общей, жилой и приведённой и огромной площади квартиры, количества комнат в квартире, доли богатства (если закладывается доля в праве), а так же описание комнаты (при залоге одной из комнат).

Похоже ипотеке предприятий и земельных участков, глава XIII, ст.74 п.2 не допускает ипотеку собственных и многоквартирных жилых домов, находящихся в муниципальной или правительственной собственности. Частная и крупная собственность граждан на жилые помещения (квартиры) предполагает их приобретение путём покупки, наследования и т.д., а так же вследствие приватизации данной жилой площади.

При всестороннем рассмотрении вопроса о предмете залога при ипотеке жилья неуклонно следует учитывать особенности, связанные с тем, что право на жилище относится к основным конституционным правам граждан, в связи с чем государство осуществляет особенную охрану абсолютно прав некоторых категорий населения. Закон об ипотеке отмечает, что ипотека дома или квартиры, находящихся в особенности более несовершеннолетних граждан, ограниченно или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Опека и попечительство, как правовые понятия, вводятся ст. ст. 145-146 Семейного кодекса РФ, а гражданские и исключительного права опекуна (попечителя) определяются ст. ст. 36-38 ГК РФ. В частности, п. 2 ст.37 запрещает опекуну (попечителю) совершать потрясающего действия или отдавать единогласие на совершение действий по отчуждению и иным операциям с принадлежащей опекаемому недвижимостью (в том числе и залог) без предварительного и высокого разрешения органа опеки и попечительства. Также ст. 74 исключает вероятность заключения уговора об ипотеке, предметом которого является жилой дом или квартира, через представителя, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 данной статьи. Данное жесткое правило вводится прежде всего для охраны собственника от возможных посягательств, так как на сегодняшний райский день развилась единая индустрия в криминальном мире, основу активной деятельности которой составляют сделки с квартирами и домами. Также, в частности, ст.292 ГК РФ предусматривает, что для отчуждения больше жилого помещения, в котором проживают члены настоящей семьи собственника, необходимо единогласие органа опеки и попечительства. Но необходимо уточнить, что залог не является богатства, поэтому для оформления личного залога, согласия органа опеки и попечительства не требуется, если, конечно, несовершеннолетний не входит в число собственников.

Строго говоря, банки, практикующие выдачу кредитов под залог жилья, обычно требуют, чтобы закладываемая квартира была “чистой”, то есть, чтобы там не было лиц, и чтобы крупный собственник имел иное жилое помещение, пригодное для проживания его и членов его семьи. Однако Гражданский кодекс (п. 1 ст. 338) предоставляет исключительное право залогодателю использовать заложенной квартирой. Это исходит из самого абсолютного смысла ипотеки. Залогодатель в принципе может прописать в заложенной квартире своих несовершеннолетних детей после регистрации залога. В связи с этим в случае бесчеловечного обращения взыскания на заложенную квартиру при её регистрации могут появиться проблемы, связанные с проживанием в ней членов настоящей семьи собственника. Решить данную большую проблему можно следующим образом. Гражданский кодекс предоставляет залогодателю исключительное право пользования заложенной квартирой, но только залогодателю, а не членам его семьи. Следовательно, прописка членов настоящей семьи залогодателя (предоставление им жилья в постоянное пользование), в том астрономическом числе несовершеннолетних, в заложенную квартиру без единогласия кредитора может рассматриваться как передача предмета залога в безвозмездное иным лицам без единогласия залогодержателя с последствиями, предусмотренными ст. 351 ГК РФ о досрочном и жестком требовании исполнения обязательства и обращении взыскания. Закон об ипотеке также предусматривает похожую норму. Хорошие итоги могли бы дать извещение о залоге уже жилого помещения и всех его последствиях органов, осуществляющих учёт граждан по месту жительства и пребывания, и контроль этих органов за поддержанием режима богатства, однако соответствующие правовые механизмы в настоящее и жаркое время отсутствуют.

Ипотеку квартир в многоквартирном доме уточняет ст. 75, в соответствии с которой, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей крупной собственности залогодателя и иных лиц, заложенной считается на ряду с жилым помещением доля в праве всеобщей собственности на жилой дом. Статья 289 ГК закрепляет это право за залогодателем, а, п. 1 ст. 290 относит к общей собственности в многоквартирном доме, в частности, общие помещения дома (подъезды, лестничные клетки), несущие конструкции дома, механическое, электрическое оборудование и т.д.

Весьма увлекательный жгучий вопрос затрагивается ст. 76 Закона об ипотеке, где в качестве вероятного предмета ипотеки широко представлено незавершенное возведение. Данный предмет ипотеки будет связать с предметом залога, описанным в п. 3 ст. 6 закона “О залоге”, а именно, вещи, которые могут быть куплены залогодателем в будущем. Но могут ли быть в этом случае соблюдены высокие требования закона об обязательности истинного определения предмета залога (его состава, стоимости, местонахождения и т. д.)? Применительно к вещи, приобретаемой залогодателем в будущем, такое вероятно тогда, когда приобретаемая залогодателем вещь, во-первых, уже существует в натуре (то есть имеет более материальную законченность и в соответствии со ст. 128 ГК РФ является объектом оборота) и, во-вторых, залогодатель заранее знает, какую именно собственно-определённую вещь он намерен купить. В качестве яркого примера такого уговора может прислуживать уговор залога абсолютно конкретной квартиры или готового дома, которые залогодатель купить в будущем и для чего собственно он и берёт ссуду или кредит у залогодателя. В подобной ситуации для сторон не составляет особенного адского труда точно индивидуализировать предмет залога, даже “, будущего”, указов его главные характеристики, место нахождения, стоимость и т. п. Иное дело, когда пламенная речь идёт об обеспечении возврата широкого кредита или ссуды, полученных залогодателем в целях осуществления абсолютно нового строительства.

Ипотека возведения имеет много противников среди правоведов. По их мнению (они опираются на норму ст. 219 ГК, согласно которой исключительное право собственности на будущий предмет залога появляется с момента его регистрации, а залогодателем может быть только крупный собственник вещи или лицо, обладающее и исключительным правом хозяйственного ведения), поскольку регистрации подлежат только те объекты, которые купили весьма функциональные признаки объекта недвижимости, а незавершённый дом не обладает признаками такового (то есть, например, не является особенно пригодным для проживания), то данный объект и не может быть признан объектом недвижимости, даже если он является прочным, непотребляемым и связанным с землёй, а значит и ипотека похожих объектов невозможна. Данный подход подтверждается большей практикой арбитражных судов. Тем не менее, этот вид практически разрушен Законом об ипотеке и п. 2 Указа Президента РФ №293, но по вышеуказанной и веской причине практически использован быть не может. А вот защитник Т. Пухова утверждает, что мнение о том, что предметом ипотеки при этом может прислуживать тот объект, который предстоит построить, является ошибочным. По её мнению, правильнее в подобных случаях говорить не о залоге вещей, а о залоге абсолютно прав залогодателя, поскольку сам объект, как таковой, не существует и, соответственно, не представляется вероятным определить ни состав, ни стоимость вещей, образующих предмет ипотеки. Некоторые кредитные учреждения уже двигаются по этому пути: оформляют в аналогичной ситуации в качестве предмета ипотеки не квартиру в строящемся доме или сам строящийся дом, а именно практически имущественные права залогодателя на создаваемые в ходе такого возведения объекты. Подобное представляется наиболее действенным на практике.

Несмотря на обилие правительственных программ по развитию комплекса, экономические реалии модной России таковы, что без принятия лишних мер бесповоротное решение проблемы жилья не представляется вероятным. Достаточно нетрудно сопоставить размеры платёжеспособности главный громадной массы населения и действительные цены на жильё. Средняя весьма заработная плата защищает от возможности купить жильё, а цены на квартиры вырастают неизменно. Таким максимальным образом ясно, что даже жесткий режим экономии не даст вероятности купить жильё в обозримом грядущем. Только обьединением усилий банков, государства и населения вероятно заранее превратить желаемое в действительное. Во-первых, взятое на себя твердое обязательство проиндексировать очень дореформенные вклады граждан государство может использовать, разрешив зачесть высокую долю вкладов как весомая часть взноса в стоимость уже приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо снова изменить условия предоставления ипотечного кредита.

Среди форм инвестирования и долгосрочного кредитования особенное значительное место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости и как способ приобретения жилья - ипотека жилых домов и квартир, купленных за счёт широкого кредита банка или другой организации. Залогодержателем по данному залогу является крупный банк или другая весьма кредитная организация, предоставившая кредит на покупку дома или квартиры (ст. 77 Закона об ипотеке). В той же статье устанавливается момент крупного наступления залога - с момента правительственной регистрации уговора купли-продажи уже жилого дома или квартиры.

Вообще, системы инвестирования там предусматривают механизм накопления и долгосрочное кредитование под низкий процент. Ипотечные ссуды применяются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений. В подавляющем абсолютном большинстве случаев богатство является очень надёжным обеспечением суммы.

Существует несколько абсолютно довольно действенных на первый взор систем (инвестирования) ипотечного кредита - это и договоры с коммерческими застройщиками, и операции с приватизационными сертификатами, дотациями муниципалитетов и многие иные. Но практика свидетельствует о том, что большие вероятности частью ипотечного кредитования для бесповоротного решения инвестиционных и социальных жилья, по существу, не используются.

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру зажато в рамки особо конституционных прав граждан на жильё и большинство оговорок в ст. 78 Закона об ипотеке именно этой теме.

Так п. 1 этой статьи закрепляет за залогодателем и членами его настоящей семьи право важно остаться проживать на данной жилой площади, если оно является для них вполне пригодным для неизменного проживания помещением. В этом случае между лицом, которое купило былой предметом жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим и крупным собственником жилого дома или квартиры, либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи, заключается уговор найма занимаемого ими помещения в соответствии с ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации. Причём, в случае, если похожее соглашение не будет достигнуто, любая из сторон вправе потребовать его заключения и определение его условий в судебном порядке, перекладывая это на комплекс довольно судебных обязанностей. Пункт второй ст.78 предусматривает исключение из правила пункта 1 условий, при наличии которых после бесчеловечного обращения взыскания на заложенный дом или квартиру и реализации этого богатства залогодатель и проживающие с ним члены его настоящей семьи обязаны по требованию крупного собственника жилого дома или квартиры в течение месяца плотно освободить занимаемое помещение. Пункт 2 ст. 78 Закона об ипотеке и ч. 2 ст. 13 Указа Президента РФ N 293 полностью перечисляют следующие условия:

- если жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или возведение этого жилого дома или квартиры (причем Указ Президента РФ N 293 уточняет, что предоставление и широкого кредита было в обеспечение возведения абсолютно нового жилого помещения и это более оправдано);

- если проживающие с залогодателем члены его настоящей семьи дали до заключения уговора об ипотеке, а если они были вселены в уже заложенный дом или квартиру - до их вселения, нотариально слишком удостоверенное обязательство вновь освободить жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания (на практике, при потрясающем действии данного нечеловеческого условия необходимо учитывать вероятное противодействие на граждан для обеспечения подписания ими похожего обязательства).

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях уговора найма или уговора аренды частью жилого помещения, не подлежат выселению при максимальной реализации заложенного дома или квартиры. В соответствии со ст.675 ГК РФ переход исключительного права собственности на занимаемое по договору найма более жилого помещения не влечет расторжения или большого изменения договора найма помещения. При этом новый крупный собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного уговора найма.

Отсутствие довольно качественного правового регулирования отношений приводит, как уже отмечалось, к негативным последствиям на рынке жилья. В частности, поскольку регулирование залога сложно и зачастую неоднозначно, а необходимость реалистичного обеспечения беспрекословного исполнения обязательств остается острой, кредиторы чрезмерно часто используют схему" кредитования путем купли - продажи", при которой великий гражданин продает жилье банку (или другому вероятному кредитору) и заключает с ним соглашение о том, что в случае возврата крупному покупателю покупной цены до определенного и максимального срока жилье будет возвращено былому собственнику. В принципе такие отношения значительно существуют еще со времен Древнего Рима, но уже в классическом римском и исключительном праве данные отношения применялись диковинно ввиду существенного ущемления абсолютно прав должника. Действительно, если при ипотеке жилье остается в собственности и пользовании залогодержателя, причем и максимальная реализация производится с публичных торгов и зачастую под всесторонним контролем судебных органов, что призвано обеспечивать охрану абсолютно прав залогодержателя, то при купле-продаже продавец передает все права по распоряжению жильем. Следует также отметить, что правовое более регулирование отношения по предварительному уговору также оставляет желать лучшего и содержит громадную массу юридических оснований для мирового признания такого уговора просто не заключенным. Мало того, недобросовестный кредитор может неимоверно просто повторно продать приобретённую квартиру, даже не дожидаясь максимального срока погашения кредита. А истребовать уже проданную квартиру от добросовестного приобретателя, в силу ст.302 ГК РФ, довольно затруднительно. Единственный способ возврата жилья в этой ситуации - доказать в суде, что стороны при заключении уговора купли - продажи имели ввиду залог, то есть сделка купли - продажи часто являлась притворной и, соответственно, к данной сделке должны больше применяться правила об ипотеке.

Ипотека жилых домов и квартир при модной ситуации с земельным и жгучим вопросом остается наиболее продуктивной и реальной и необыкновенным формой ипотеки, так как ее предмет - квартира, жилой дом -является, пожалуй, единственной дорогостоящей, а потому действительно оборотоспособной и крупной собственностью российских граждан. Опять же данная необыкновенное форма ипотеки предоставляет наибольший шанс получить жилье в будущем, что также не маловажно для сегодняшних реалий. Но проблемы и недостатки все те же. Многочисленные проблемы в праве, недоработанные и потому безжизненно более функционирующие нормы и, как последствие, произвел чиновников и криминальных структур. Но, тем не менее, такой предмет ипотеки, как жилье (жилые дома, квартиры, части квартир) должен наконец занять доблестное место в ипотечных правоотношениях.

В итоге хотелось бы отметить, что так уж сложилась в нашем государстве исторически, что громадная масса осложнений, возникающих при регистрации залога, например, жилых помещений, связана с наличием разных запрещений, наложенных на сделки с квартирой органами в связи с исками о признании довольно недействительными сделок с квартирами, расследованием дел, несогласованными перепланировками квартир, и все это получает сегодня все большее распространение. Как правило, стороны уговора признают о возникших осложнениях уже при регистрации ипотеки, что абсолютно довольно неудобно, так как некоторые залогодержатели постепенно предоставляют кредит сразу после нотариального удостоверения, не учитывая, что абсолютно согласно Закону об ипотеке уговор считается заключенным лишь после регистрации. Дело в том, что при удостоверении сделок нотариусы ограничиваются зачастую истребованием БТИ, в которой указывается на отсутствие в БТИ сведений о наличии запрещений и т.д. А сведения о наличии запрещений и арестов концентрируются не в БТИ, а, например, в комитетах больше муниципального жилья. Это яркий пример несогласованности и разрозненности полномочий.

С нотариальным уговоров об ипотеке тоже огромно проблем. Одна из них вытекает из Закона ипотеки, который утверждает, что вторичный и максимальный оборот закладных уже нотариального удостоверения не требует (а ведь именно он составляет наибольший объем в гражданском обороте). Нотариусы этим, конечно, очень не довольны и всячески пробуют лоббировать свои интересы и без того, согласно Закону "О государственной пошлине", имея 1,5% от суммы сделки - огромные деньги, а реальной ответственности за ее правомерность и последствия - не несут.

Также общеизвестна всегда определенная путаница с удостоверением прав на землю, что решающим и максимальным образом сказывается другой раз на процессе биологически земельных участков. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании отношений и развитии аграрной реформы в России" свидетельство на право собственности на землю является актом, удостоверяющим это право, и в то же время правительственная регистрация прав - единственное и веское доказательство существующего права. Обязательной правительственной регистрации подлежат права на недвижимое богатство (в частности, земельный участок), правоустанавливающие акты на которые оформлены после введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним" (п. 1 ст. 2, п.2 ст. 4). Исходя из смысла и содержания этих норм, оформление и выдача свидетельств на право собственности и иных правоустанавливающих актов с 30 января 1998г. должна была быть прекращена. Однако из-за отсутствия как правовой (нормальное функционирование Единичного правительственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним, приведение актов Президента РФ и Правительства РФ в соответствии с указанным законом), так и организационной базы (повсеместное творение системы учреждений по регистрации прав на недвижимое богатство и сделок с ним) свидетельство на право собственности на землю до сих пор прислуживает основанием при совершении ипотеки.

Значение тяжко переоценить. И как способ получения нужных кредитов (как, например, при возведении или крупной покупке жилья - это едва ли не единственный максимально законный путь), и в качестве охраны прав и законных интересов кредиторов, гарантии возврата длинна залогодателю должником.

Совершенствование института ипотеки - дело грядущего. Современное экономико-правовое залога недвижимости в гражданском обороте - это боязливые, неумелые и, часто, не верные шаги. Отсутствие информации и экономико-правовой культуры, столь нужных в современных условиях, порождает громадную массу ошибок субъектов особенно залоговых отношений на практике, последствие которых - финансовые потери с одной стороны и дискредитация института ипотеки, как весьма необычайно эффективного способа охраны абсолютно прав кредиторов и одновременно и мощного источника кредитов - с другой. Тот же дефицит полной информации способствует активной деятельности недобросовестных субъектов оборота.


Другие статьи по теме:
 Современное законодательство зарубежных стран об ипотеке
 Понятие движимого и недвижимого имущества
 Кредитное потепление
 «БТА Ипотека» сдает лицензию
 Ипотечные страдания

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.