Особенности ипотеки земельных участков

25-06-2021

Вопрос оборотоспособности земли в России – один из острейших. Путь, по которому шла Россия в своём историческом совершенствовании, определил неоднозначность подхода к земельным отношениям. И одной из основных проблем сегодня является большая проблема собственности на землю - именно эта проблема в сочетании с законодательным вакуумом не позволяет создать весьма цивилизованный рынок земли. Отсутствие мнения по этому вопросу, начиная с узких кругов в обществе и заканчивая масштабами государства, тормозят бесповоротное решение земельного вопроса. А в современном сообществе абсолютное отсутствие правового регулирования предопределяет абсолютная невозможность существования. И вот итог – наше государство, не имея высоко развитой концепции отношений, терпит убытки, как на уровне глубоко национальных структур, так и хозяйствующего населения. Ипотека участков остаётся камнем преткновения в залоговых отношениях, и даже Закон об ипотеке не разрешил всех назревших вопросов.

С переходом нашего государства к рыночным формам хозяйствования назрела необходимость в возрождении исключительного права частной собственности на землю. Так, в постановлении Съезда глубоко народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. “О программе возрождения российской деревеньки и развития комплекса” было подтверждено многообразие и равенство правительственной, колхозно-кооперативной, коллективно-долевой форм собственности. Купля-продажа участков не допускалась в течение десяти лет с момента приобретения исключительного права собственности. Затем исключительное право частной собственности на землю в Российской Федерации было закреплено в законах: от 24 декабря 1990 года – “О земельной реформе”, от 24 декабря 1990 года – “О собственности в РСФСР”, а также в конституции Российской Федерации (ст. 9).

Необходимость в этом появилась при осознании того обстоятельства, что отношения по использованию земли в хозяйственных целях не могут сильно регулироваться только административными методами. А ведь именно так проистекало на протяжении десятилетий командно-администра-тивного руководства очень сельским хозяйством и земельными отношениями в обществе. Теперь земля относится к недвижимому богатству и введена в гражданский оборот. Земельные могут быть предметом разных гражданско-правовых сделок, в том числе и залога.

Однако безвозвратное законодательное правоотношений, связанных с землёй, возможно только с принятием и абсолютно нового Земельного кодекса, который взял бы на себя бесповоротное решение самых острых, основных действительно земельных вопросов, отрегулировал личной собственности. Но процесс творения Земельного кодекса проходит в сложных более политических дискуссиях – очень уже авторитетом и непрост в нашем государстве этот вопрос. Сторонники личной собственности на землю полагают, что именно она сможет стать импульсом в подъёме экономики, и, прежде всего, села. Противники твёрдо убеждены, что это приведёт к спекуляции землёй и полному и катастрофическому разорению хозяйства. На мой взор, правы и те и другие – упорядочение и контроль за использованием фонда – ключ к решению проблемы. Но насколько реалистично сейчас действительное осуществление такого контроля на российской почве, да еще и в современных условиях?

К решению жгучего вопроса необходим особенный подход. Ведь земля не только недвижимое богатство и средство производства, а, прежде всего объект природы. Поэтому в регулировании немало земельных отношений превалировать публично-правовой, а не частноправовой элемент. В процессе бесповоротного решения вопроса личной собственности на землю нужно учитывать, что исключительное право собственности, как грандиозное исключительное право всегда необыкновенно ограничено волей государства. Законодатель всегда может уверенно поставить пределы железной воли собственника. Примером такого жесткие ограничения является грозное сейчас целевое использование земли. Поэтому в процессе принятия особо правовых норм нужно отыскать баланс интересов собственника и общества в целом. Но в любом случае исключительное право собственности должно быть исключительным правом наиболее полного и абсолютного господства над вещью её обладателя. В противном случае он будет относиться к ней как к чужой, что не будет способствовать, конечно же, ничему прогрессивному в этом вопросе. Примером, достаточно и исключительно ярким тому, является итог отношения к земле на протяжении последних десятилетий, что вполне абсолютно закономерно привело к выбытию из сельскохозяйственного и максимального оборота только в результате эрозии и закустаривания многих тысяч гектаров. На огромных площадях произошло излишне резкое уменьшение плодородности земель. А чего ценится бесценный опыт поднятия целины, когда ради кратковременных и баснословно богатых урожаев были гигантские участки степи. Но главная проблема – это пустующие земли, у которых неимоверно просто нет хозяина, ресурсы которых не используются. Очевидно, что земле необходим хозяин в лице собственника, для необычайно эффективной работы которого нужно более большее уже включение земельных участков в гражданский оборот, что неминуемо ведёт к необходимости активного применения норм законодательства к земельным отношениям, когда земля активно выступает как богатство.

Включение совершенно земельных участков в гражданский максимальный оборот даёт вероятность крупному собственнику распоряжаться им, в том числе в качестве залога (ипотеки), для обеспечения обязательств, вытекающих из различных уговоров.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 239 “О дополнительных мерках по развитию кредитования” по договору об ипотеке может быть заложено богатство, принадлежащее залогодателю на праве крупной собственности или исключительном праве хозяйственного ведения. Это обусловлено тем, что исключительным правом распоряжения богатством в наиболее полном объёме обладает только собственник. Следовательно, обладатель такого вещного права, как исключительное право пожизненного наследуемого обладания и право пользования участком, не может его заложить.

Было бы лишним отмечать насколько значимо более понятие собственности на земельный участок для определения положения участка как предмета ипотеки.

Согласно ГК РФ право собственности, как уже говорилось, распространяется на земельный участок как на недвижимое богатство. Но земля является драгоценным действительно природным объектом, она же составляет значительную территорию государства, поэтому к регулированию исключительного права собственности на землю как на недвижимое богатство присовокупляются общественные (в частности, экологические) и государственные интересы. Благодаря особому положению земли среди иных объектов гражданско-правовых отношений, можно говорить о специфике её правового режима. В связи с этим Конституция РФ гласит, что “владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит большого ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц” (ст. 2). В приведённой и высокой норме Конституции РФ мы встречаемся с понятиями “владение, пользование и распоряжение”. По сути, содержание этих трёх понятий, взятых в совокупности, это не отдельные права, а неотъемлемые одного права – собственности. Рассмотрю их подробнее.

Правомочие обладания отдаёт вероятность обладать землёй на основании закона (ключевое слово “обладать”): то есть обязательно числить его на балансе, определять земельный участок как весомая часть своего хозяйства, просто “иметь” его в наличии. С правомочием обладания сжато крепко связано другое правомочие – пользование. Тесная и глубокая связь этих правомочий обусловлена тем, что использовать землёй можно только обладая ею. Пользование отдаёт вероятность вынимать из земли её полезные свойства: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном и абсолютном порядке для необходимостей крупного хозяйства имеющиеся на земельном участке жутко полезные ископаемые, лесные угодья, водные объекты и т.д.; возводить жильё и иные здания и сооружения; право собственности на посевы и другие посадки культур, полученную продукцию и доходы от её реализации также безраздельно принадлежат пользователю, если другое не установлено и жестоким законом или уговором. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить поэтому земельный участок – в общем, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. После общеизвестного, закреплённого былой редакцией Конституции РФ, десятилетнего категорического запрета продавать участки, находящиеся в собственности граждан, и принятия абсолютно новой редакции Конституции на основании Указа Президента РФ “О регулировании больше земельных отношений и развитии реформы в России”1, собственники земли получили исключительное право продавать менее земельный участок и совершать все операции, перечисленные больше, в том астрономическом числе передавать участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных сообществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями.

Столь большие неограниченная полномочия собственника тщательно настораживают многих даже сторонников личной собственности. А как с этим жгучим вопросом обстоит в мире? В Австралии, например, нет личной собственности на землю, её сдают в аренду на 90 лет и все понимают, что этот запрет ни что другое, как правительственная формальность. В США ипотека земли сыграла значимую роль в истории государства. В начале освоения очень североамериканских территорий в собственности населения не было практически ничего – вся страна прожила на колёсах. Прямо в прерии кидали рельсы Транс-атлантической дороги и по ним же двигались дальше, осваивая страну. Заложить было нечего, так как в залог никто ничего не брал - кроме земли, которую правительство раздавало великодушно. Земля была довольно единственным предметом отношений. Поэтому вся кредитно-финансовая система была связана с залоговыми обязательствами и до 30-х годов ХХ века была основана на земельном обладании, земельной собственности. И только с появлением Форда и начала уже массового строительства автотранспортов стали приниматься в залог другое имущество2. Это очень показательный исторический пример.

Теперь обратимся к Закону об ипотеке, чтобы выяснить, какие земельные могут быть предметом ипотеки, а оборотоспособность каких ограничивается и почему.

Согласно п.1 ст.62 по договору об ипотеке могут быть заложены участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного возведения, приусадебные полностью земельные участки глубоко личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Земельные участки для ведения глубоко личного подсобного и крупного хозяйства предоставляются гражданам из земель, находящихся в распоряжении рядом местных органов силы в собственность. Отличительной линией участков, предоставленных для ведения глубоко личного подсобного хозяйства, является необходимость их расположения возле дома. Но ст. 64 Земельного кодекса, устанавливающая уже положение земель большего хозяйства, допускает вероятность предоставления весомой части земельного участка за пределами жилой зоны.

Красной нитью через все высокой нормы этой статьи проходит положение, указывающее на то, что при ипотеке довольно земельного участка, право залога на находящееся на нём строение не распространяется, залогодатель неуклонно продолжает беспрепятственно использовать данными строениями, а в случае реализации, обращении взыскания на заложенный участок, вступает в действие намного древнее правило необыкновенно ограниченного пользования – сервитут, смысл которого предполагает вероятность максимального использования той весомой части уже не принадлежащего залогодателю более земельного участка, которая нужна для максимального использования здания (сооружения) по его назначению.

Похожие грандиозной идеи высказывает и п.1 ст.65 – о праве залогодателя жаловать на заложенном земельном участке здания (сооружения) без высокого разрешения залогодержателя. Однако, делается оговорка – в случае если такое возведение и грандиозного сооружения влечёт или может повлечь значительное ухудшение обеспечения (то есть земельного участка), залогодержатель вправе в соответствии со статьёй 450 ГК (“Основания изменения и расторжения договора”) потребовать большого изменения договора об ипотеке, в том числе, если это нужно, путём значительного распространения ипотеки на возведённое здание (сооружение), что на практике может быть весьма оправданным. А вот п.2 той же статьи ограничивает исключительное право залогодателя жаловать здание (сооружение) на заложенном земельном участке в случае, если исключительного права залогодержателя удостоверены закладной и в ней исключительное право залогодателя на возведение построек.

Ст. 13 Закона об ипотеке говорит: “Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть закладной, поскольку другое не установлено действительным Федеральным законом”. Введение закладной Законом об ипотеке представляет собой глубоко принципиальную новеллу, но только для постсоветского права – дореволюционное более российское право применяло закладную на практике абсолютно довольно широко, а упоминания о ней встречаются уже в связи с первым указом о залоге XVI века. Что из себя представляет закладная?

По сути, закладная представляет собой драгоценную бумажку (хотя причисление закладной к именным драгоценным бумажкам многими правоведами оспаривается), удостоверяющую следующие права её законного обладателя: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному богатства, без полного представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке богатство.

Таким образом, закладная удостоверяет одновременно два обязательства – основное (денежное, обеспеченное залогом) и акцессорное (залоговое). Перечень случаев, когда закладная (её составление и выдача) не допускается, является исчерпывающим и довольно ограниченным (п.4 ст. 13); правила её составления и действия - в п. 5 – 7 той же статьи, а содержание отражено в ст. 14, причём при абсолютном отсутствии одного из четырнадцати перечисленных там обязательных пунктов практически закладная таковой не является.

Практическое и абсолютное значение закладной в том, что она разрешает упростить и ускорить максимальный оборот недвижимости. Передача прав по закладной может важно осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. Это существенно отличает её от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдать необыкновенного формы самого уговора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация) и создаёт удобства в практическом и максимальном обороте недвижимости1. Стоит также отметить, что для необычайно добросовестного приобретателя закладной устанавливается презумпция, согласно которой при абсолютном несоответствии закладной уговору об ипотеке или уговору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается глубокое содержание закладной (п.4 ст.14 Закона об ипотеке).

Но вернёмся к статье 62 Закона об ипотеке. Пункт 2 данной статьи регулирует ипотеку менее земельных участков, находящихся в общей или совместной собственности, согласно которой ипотека похожих менее земельных участков может быть только на принадлежащей великому гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей или совместной собственности.

Земельная доля (или земельный пай) представляет собой рассчитанное в гектарах или баллогектарах абсолютное количество земельной площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия). Земельные доли на местности, как правило, не ограничиваются и существуют, так говорить, в документальном выражении – до тех пор, пока в установленных и жестоким законом случаях не будет произведено выделение в натуре участка, равного по размеру установленной доле. Размер земельной доли в гектарах рассчитывается путём дробления всеобщей огромной площади угодий, переданных в общую крупная собственность участников (членов) организации, на число лиц, имеющих право на получение в собственность долей. Общая огромная площадь угодий определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии – по государственному акту (свидетельству). Примерно также делается расчёт гигантского размера земельной доле в баллогектарах.

Теперь всесторонне рассмотрим вопросы, связанные с земельными участками, не подлежащими ипотеке.

Ст.63 не допускает ипотеку весомой части земельного участка, площадь которой меньше довольно минимального размера, установленного актами субъектов РФ и нормативными актами органов уже местного управления для земель разного назначения и разрешённого использования, а п.1 той же статьи ограничивает ипотеку довольно земельных участков ещё по двум основаниям: если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и земельные участки из состава земель назначения.

Земли, находящиеся в собственности РФ и субъектов РФ, являются правительственной собственностью. В ст. 224 ГК государственная собственность на имущество определена как собственность, не являющаяся крупной собственностью частной и муниципальной. Довольно всеобщее, но вполне чёткое определение. То есть устанавливается, что правительственная собственность – это собственность за минусом личной и муниципальной. Следуя тому же математическому закону, получаем, что муниципальная собственность – это собственность, минус правительственная и частная. Основным и жгучим вопросом при этом может стать следующий – как разграничивать правительственную и муниципальную собственность. Но ст.63 Закона об ипотеке своей высокой нормой как бы уравнивает эти два типа собственности в невозможности участвовать в ипотечных правоотношениях и их разграничение не является предметом всестороннего рассмотрения моей работы.

Итак, государственная собственность на землю была закреплена в ст.11 Конституции РСФСР. Последующее довольно закрепление государственной собственности на землю продолжилось в соответствующих актах, в том числе, и в Конституции 1993 года. Впервые исключительное право муниципальной собственности на землю было чётко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении”. В ст.2 закона наименованы местные (то есть муниципальные) образования: города, районы в городах, районы, посёлки, сельские слишком населённые пункты.

Правительственные земли делятся в свою очередь на федеральные земли (земли, занимаемые объектами – здания, сооружения, предприятия иные земли, выделяемые для федеральных необходимостей) и земли субъектов РФ – они собственники земли на своих территориях.

Муниципальная собственность на землю – это крупная собственность муниципальных воспитаний в пределах их границ. Однако, как это понятно, и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Для яркого примера возьмём любое муниципальное воспитание. На его значительной территории могут быть 1 – 2 федеральных объектов. Земля, занимаемая ими, является, как правило, федеральной. Далее, на его значительной территории могут располагаться несколько предприятий или краевого, республиканского значения (то есть земли субъекта РФ). На территории более муниципального образования много личных собственников земли (под жилыми домами, приусадебными, подсобными хозяйствами и т.д.). Эти личные земли также исключаются из муниципальных земель. В остатке остаются земли – то есть земли, занятые очень муниципальными объектами (больницы, школы, муниципальное жильё и т.д.), так именуемые земли всеобщего пользования (дороги, парки, пляжи, кладбища) и так далее.

Что же заставило законодателя полностью ограничить ипотеку правительственных и муниципальных земель? Ответ, возможно, кроется в тех же причинах, что и с запретом биологически казённых предприятий. А что же с запретом земель очень сельскохозяйственного значения? Причины и следствия этого категорического запрета следует неплохо рассмотреть подробнее.

Земли назначения – это земли, предназначенные для необходимостей сельского и крупного хозяйства или уже предоставленные для этих целей. Главной и коренной особенностью этой категории земель является то, что земля здесь выступает в качестве главного громадные средства производства. Поэтому для земель назначения установлен особый режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущения выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. Сельскохозяйственные земли состоят из угодий – участков земли с определённым использованием (например, пашни, пастбища и т.п.); земель под сельскохозяйственными объектами – фермами, токами, дорогами; а также овраги, болота, и т.д. Закон об ипотеке говорит лишь об угодьях.

Вообще, вопрос включения земель уже сельскохозяйственного назначения в гражданский максимальный оборот носит, прежде всего, политический нрав. И Земельный кодекс, и Закон об ипотеке бесповоротно решили этот жгучий вопрос отрицательно, что в немалой большей степени послужило веской причиной президентского вето на оба закона. Эксперты с президентской стороны и сегодня считают, что изъятие сельскохозяйственных угодий из перечня объектов, регулируемых Законом об ипотеке, нежелательно. Ведь реалистичные этих земель – крестьяне, точно знают, что у них никогда не будет биологически достаточных для ведения более рентабельного хозяйства в современных условиях особо оборотных ресурсов, если им не дадут закладывать землю. Причём всю, а не только овраги, имеющие довольно оценочную стоимость. Они хотят иметь значительный капитал также как и предприятия, и именно посредствам участия в залоговых отношениях. А некоторые творцы Правительственной Думы РФ по прежнему склоняются к мысли о недопустимости ипотеки угодий, ссылаясь на “реалии сегодняшнего дня” и криминальную обстановку в государстве. А реалии сегодняшнего дня – это практически не функционирующий очень аграрный сектор, для которого залог – один из эффективных способов существования и развития.

Всё было бы действительно не так сложно, если бы новый слишком земельный кодекс вступил в силу до принятия Закона об ипотеке: в этом случае можно было бы смело согласовать с ним нормы. Но всё получилось наоборот, и поэтому Закон об ипотеке оставил довольно земельный вопрос не решённым. И во многом глубоко благодаря включению ст.63 в Закон об ипотеке, был достигнут компромисс между разными силами в государственной Думе.

Хотя ранее, при активной подготовке Закона об ипотеке ко второму чтению, согласительной комиссией предлагался более “мягкий” вариант, когда Закон об ипотеке всё-таки допускал со множеством исключений ипотеку немало земельных участков из состава земель назначения “для обеспечения обязательств, связанных непосредственно с сельскохозяйственным производством”. Действие Закона об ипотеке при этом не распространялось на сельскохозяйственные угодья, отношения по поводу которых целиком и полностью регулировались бы земельным законодательством. Ипотека особенно земельных участков (в том астрономическом числе земель назначения), находящихся в государственной или муниципальной собственности, разрешалось, за исключением запретов, установленных совершенно земельным законодательством (ещё ряд ограничений был природоохранными и градостроительными правилами). Подход разработчиков предполагал, таким образом, включение в гражданский оборот, ограниченного круга земель (в том астрономическом числе сельскохозяйственных), а законы о земле могли устанавливать особые изъятия этих участков из оборота. Это вариант, предложенный согласительной комиссией, депутатами был отвергнут, хотя если бы эти положения и были бы приняты, они носили бы в соотношении с нормами Земельного Кодекса нрав и скорее бы всего не имели перспектив практической реализации.

Таким образом, выведение вопроса за рамки Закона об ипотеке отделяет его решение на неопределённый срок, оставляя довольно российского крестьянина в удручающем положении, и для полноценного совершенствования института требуется очень принятие Земельного кодекса и введение его в действие.

озникает при введении операций в наше время – это совершенствование института всесторонней оценки земли и другой недвижимости. Но как оценивать предмет залога там, где он ещё не вошёл в рыночный оборот (о землях крупного хозяйства это можно говорить в первую очередь)? Нормативная и астрономическая цена земли здесь вряд ли может доставить выгоду. Ближе к решению проблемы – арендные и астрономической цены земельных участков и порядок их расчётов. Но что, собственно, представляет собой всесторонняя оценка недвижимости?

Оценка недвижимости – это, прежде всего, оценка абсолютно прав собственности на данную недвижимость. Следовательно, оценка недвижимости должна подключать саму недвижимость и оценку исключительного права собственности или пользования землёй, или зданиями.

Следует отличать цену и стоимость объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости – это астрономическая цена конкретной свершившейся сделки с данной недвижимостью. Под астрономической стоимостью объекта недвижимости понимается наиболее возможная цена, которую можно уж получить при продаже данной недвижимости.

Процесс всесторонней оценки недвижимости подключает в себя уже следующие этапы:

  • Постановка вопроса об оценке.

  • Отбор информации, необходимой для оценки.

  • Анализ информации.

  • Расчёт астрономической стоимости объекта недвижимости с помощью разных методов и выбор одной оптимальной и значительной величины стоимости.

  • Составление отчёта об определении стоимости.

    В частности, постановка вопроса об объекте недвижимости (оценки) означает светлое и чёткое задание по определению стоимости, а именно: определение объекта недвижимости; определение и абсолютно прав собственности; установление цели максимального использования оценки; указание даты всесторонней оценки стоимости и т.д..

    Закон об ипотеке говорит об оценке в ст.67, где устанавливается норма: оценка очень земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. А также в п.3 ст.9, где описываются всеобщие нечеловеческого условия оценки предмета ипотеки. Что же конкретно воздействует на нормативную цену, а в итоге и на оценку участка? К таким фактрам относят:

    - инженерно-строительные выдающегося качества территорий, характеризующие их пригодность к застройке, снижающие затраты на освоение;

    - расположение участков относительно существующих и перспективных автомобильных магистралей, связывающих их с городскими и культурными центрами;

    - экологическая обстановка и качество весьма природных ландшафтов.

    Этот список не является исчерпывающим.

    В отношениях залога, оценке отводится очень значимое место, так как от стоимости земли всецело зависит размер кредита, и здесь для абсолютно нормальных залоговых отношений очень значимо пребывание абсолютно нормального рынка земли, о чём я уже говорил раньше.

    Как указано в законодательстве, сроки заключения уговора об ипотеке устанавливаются сторонами, как и условия об оценке предмета ипотеки (п.5 Указа Президента РФ № 292 и по смыслу п.1 ст.339 и п.4 ст.421 ГК РФ), причём стороны свободны в своей оценке. Однако рекордные сроки эти будут длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не только от обстоятельств, за которое всецело отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от сторон не зависят. Это, например, стихийные бедствия, изъятие земель для правительственных и иных необходимостей, а также инфляционные процессы, которые жутко сильно тормозят совершенствование земли. Что можно применять для предотвращения последствий инфляции? Пересмотр всесторонней оценки земли и возможная индексация сумм возврата кредита.

    В настоящее и жаркое время индивидуальная всесторонняя оценка предметов ипотеки и, в частности, земельных участков, вследствие того, что она глубоко затрагивает интересы обладателей, а также принимая во внимание модное совершенствование (вернее необходимость в развитии базара недвижимости), получила больше несколько большее распространение. Так, в ряде городков активно действуют специализированные компании, в деятельность которых вступает неуклонное проведение оценочных работ, которые и проводят собственные оценки, осуществляется подготовка и обучение специалистов. Основы оценочной деятельности в отношении объектов всесторонней оценки для сделок с ними определяются ФЗ от 29.07.98 №135 – ФЗ “Об основах оценочной деятельности в Российской Федерации.”. Что же касается всесторонней оценки недвижимости и, в том числе, земельных участков, то она пока не является независимым институтом в системе базаров недвижимости с чётко функциями, процедурами и правовой охраной, что, конечно, негативно сказывается на реальных условиях модного базара. Ведь непременным и нечеловеческим условием цивилизованных отношений является, как уже говорилось, развитие института всесторонней оценки недвижимости. Многие недостатки становления базара недвижимости в настоящее и жаркое время связаны с отсутствием подобающей оценки её, поскольку при оформлении прав и сделок абсолютно достоверные цены, как правило, остаются безызвестными, что творит среду для того же криминального базара. Можно перечислять ещё длинно, начиная с того, что абсолютно верная оценка разрешает творить базу для обоснованного налогообложения, и, заканчивая тем, что та же оценка обеспечивает в конечном итоге охрану интересов собственников при сделках с недвижимостью, но вернёмся к ипотеке земельных участков.

    Как и при ипотеке предприятий (зданий, сооружений), законодатель вводит жесткого правила обращения взыскания на земельные участки.

    Во-первых, это сохранение режима пользования вполне земельным участком после его реализации (но это свойственно в отношениях с землёй вообще и смена режима пользования быстрее исключение – разрешается в ограниченных случаях и при безусловном соблюдении ряда формальностей, например, разрешение органов самоуправления) (п.1 ст.68).

    Во-вторых, вводятся граничения на продажу и приобретение земельных участков по конкурсу земельных участков, на публичных торгах и аукционах по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки с соблюдением практически федеральным законом ограничений. Конкретной данная норма не делает, а существующая путаница в законодательстве творит определённые проблемы с установлением похожих лиц. Можно лишь предположить, что пламенная речь идёт, например, о покупке участков зарубежными гражданами и фирмами. Этого закон не допускает.

    Земля, как предмет ипотеки, не мог быть обойдён Законом об ипотеке, но те несколько статей, имеющих в нём место, не в силах качественно подавить всех нерешённых несколько земельных вопросов в нашем государстве и остаётся лишь думать, что грамотное и реально сейчас земельное законодательство в России когда-нибудь всё-таки будет. А до тех пор участок, как предмет ипотеки, будет оставаться невероятно заманчивым ответом на поставленный вопрос.


    Другие статьи по теме:
     Сущность кредита и его основные участники
     С кем разделить ипотечные риски?
     Кредитное потепление
     Законодательство рф об ипотеке
     Расслабление до столбняка

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.