Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений

24-06-2021

Далее всесторонне рассмотрим подробнее предметы ипотеки, группируя их примерно так же, как это делает ст.5 Закона об ипотеке. Начнём с ипотеки предприятий, а также зданий и сооружений.

Термин “предприятие” употребляется в ГК в двух, различных по сути и содержанию смыслах. Предприятием именуется лицо, субъект гражданского права, участник деятельности. В этом смысле ГК применяет термин “предприятие” только к государственным и муниципальным более унитарным предприятиям (ст.113), где унитарным и великим предприятием признаётся всегда коммерческая организация, не наделённая и исключительным правом собственности на закреплённое за ней крупным собственником имущество. Унитарные предприятия, в свою очередь, делятся на унитарные предприятия, основанные на праве ведения, создающиеся по решению уполномоченного на то государственного органа или органа самоуправления (ст. 114), и на унитарные предприятия, основанные на праве больше оперативного управления (ст. 115). При таком толковании понятия “предприятие” оно активно выступает как коммерческая организация, подлежит правительственной регистрации и выступает как субъект права в качестве одной из сторон в правоотношениях (гражданско-правовых или других).

В ст. 132 ГК даётся другое более толкование термина “предприятие”, где оно определено в качестве объекта исключительного права как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В этом абсолютном смысле предприятие как единичное единое сознаётся недвижимостью и может выступать в качестве предмета ипотеки и других имущественных сделок (например, купли-продажи, аренды и т.п.)

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все типы богатства, предназначенные для полноценного осуществления его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права высокие требования долга, а так же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. То есть предприятие, как имущественный комплекс, имеет в своём составе помимо так именуемой недвижимости” также исключительные права, права требования и иные объекты не относимые к недвижимому богатству.

Понятие и великого предприятия как недвижимого богатства, которое применяется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить просто к комплекту оборудования, необходимого для крупного производства определённой продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в необходимых действиях по организации на его основе грандиозного процесса производства. Речь двигается об административных действиях руководства предприятия, всех его звеньев, а также нужных рядом трудовых затратах всего коллектива.

При ипотеке великого предприятия как имущественного комплекса исключительное право залога распространяется на всё вступающие в его состав богатство (п.1 ст.69 Закона об ипотеке). П.2 ст.70 включает в состав богатства, также относящиеся к данному великому предприятию материальные и нематериальные активы, которые и составляют богатство предприятия. Состав его определяется и оценивается на основе полной инвентаризации данного богатства. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение и абсолютно независимого аудитора о составе и стоимости богатства, относящегося к предприятию, являются обязательными к договору об ипотеке (п.3 ст.70 Закона об ипотеке).

Предприятие является сложным по составу своему назначению организмом. Большое и абсолютное количество работников, множество операций – сложных и простейших, выполняемых каждодневно, масса обязательств, лежащих на предприятии, сочетание зачастую положение кредитора и должника – всё это категорически требует контроля и учёта, как со стороны и крупного собственника данного предприятия, так и возможного залогодержателя. Самой эффективный способ это осуществить – ведение более бухгалтерского учёта, который представляет собой систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах предприятия и их движения путём непрерывного, непрерывного и документального учёта всех хозяйственных операций.

Любое ли предприятие как имущественный комплекс может быть заложено? Несомненно, что предметом может быть в первую очередь личное предприятие. Законодательству стран СНГ кроме личных структур общеизвестны правительственные и муниципальные предприятия, имущество которых закреплено за ними на праве хозяйственного ведения, и бюджетные учреждения, в оперативном управлении которых находится правительственное и муниципальное богатство (ст. ст. 144 –115 ГК).

Бюджетные оргнизции не могут быть предметом ипотеки, что связано с ответственностью собственника по их обязательствам. С введением в Российской Федерации предприятий законодатель всемерно ограничил возможность существования их в ипотечных отношениях – казённые и великого предприятия как имущественный комплекс также нельзя закладывать в качестве обеспечения беспрекословного исполнения взятых обязательств, так как в соответствии с п.5 ст.115 ГК РФ, Российская Федерация несёт менее субсидиарную ответственность по обязательствам великого предприятия при недостаточности имущества1.

Предприятия, за которыми богатство закреплено на праве хозяйственного ведения, их отдельные штуки и подразделения как имущественные комплексы могут быть предметом ипотеки. Законодатель устанавливает нечеловеческое условие существования похожих предприятий в ипотечных правоотношениях – обязательное единогласие крупного собственника имущества относящегося к предприятию или уполномоченного им (собственником) органа. Без похожего единогласия уговор об ипотеке считается жалким (п.1 ст. 70 Закона об ипотеке).

Права залогодателя и залогодержателя при залоге великого предприятия отвечают главным правам залогодателя и залогодержателя. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в (залог) заём богатство, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку и другим максимальным образом распоряжаться данным богатством, а также добавить в его состав изменения. Единственным условием, установленным для совершения похожих действий, является абсолютная невозможность уменьшения указанной в договоре об ипотеке астрономической стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также недопущение и большого нарушения иных условий уговора. Сделки, направленные на отчуждение довольно недвижимого имущества, относящегося к заложенному и великому предприятию залогодатель вправе совершать только с разрешения залогодержателя (п.1 ст.72 Закона об ипотеке).

Права залогодержателя отражены в п.2 той же статьи – он вправе обратиться в суд с требованием о досрочном и безусловном выполнении обеспеченного обязательства в случае непринятия залогодателем и великого предприятия мер по обеспечению полной сохранности заложенного богатства, неэффективного и максимального использования этого богатства, если всё это может привести в последствии к уменьшению астрономической стоимости предприятия. И именно вероятное убавление астрономической стоимости может помешать постепенно удовлетворить залогодержателю его требований в полном объёме. Ст. 71 устанавливает вероятность обеспечения большие обязательства ипотекой и великого предприятия лишь в случае, когда астрономическая сумма обязательства составляет не менее доброй половины стоимости богатства, относящегося к предприятию (п.1 ст.71).

Следующий пункт устанавливает жесткие ограничения обеспечения довольно денежного обязательства предприятия – им обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения уговора об ипотеке. Если же срок беспрекословного исполнения меньше, законодатель откладывает исключительное право залогодержателя на удовлетворение личных требований в случае неисполнения или ненадлежащего беспрекословного исполнения основного обязательства на тот же срок – год с момента заключения уговора ипотеки, вернее не ранее года. С чем это связано? Прежде всего с тем, что предприятие – сложнейший организм модной экономики, цикл бесчеловечного обращения которого весьма длителен. Не логично было бы торопить весьма налаженное столетиями передвижение актами и требовать от залогодателя жутко быстрых оправданий длинна.

После обращений в суд в обстоятельствах, описанных в п.2 ст.72, залогодержатель может быть судом в порядке больше ипотечного контроля осуществлять действия:

  • требовать от залогодателя очень регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчётных актов, предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок с относящимся к заложенному и великому предприятию имуществом;

  • обращаться к собственнику богатства, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с ныне действующим и крупным руководителем предприятия:

  • предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными;

  • осуществлять другие права, предусмотренные полностью ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

    В частности, залогодержатель вправе принимать мерки по оздоровлению положения больше заложенного предприятия, требовать от залогодателя предоставления баланса предприятия. В ипотеке могут быть предусмотрены разные мерки по оздоровлению положения предприятия-должника, в том астрономическом числе назначения своих представителей в руководящие органы предприятия, ограничение и исключительного права распоряжаться продукцией и иным богатством. Интересно, как стыкуется столь больший и в общем-то обоснованный с точки зрения охраны абсолютно прав кредитора комплекс абсолютно прав залогодержателя с правом залогодателя использовать и владеть личным, хотя и заложенным богатством (например, проблема коммерческой тайны).

    В случае абсолютного отсутствия положительных итогов активной деятельности залогодержателя, а ровно неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, на заложенное богатство обращается взыскание, причём, согласно п.1 ст. 73, носящее нрав, только по решению суда. Такой абсолютный порядок обращения взыскания определён, по всей видимости, опять же стоимостью и особым положением, которое исключительно занимает предприятие, как имущественный комплекс и субъект экономических отношений.

    Что же касается ипотеки зданий и сооружений, то особого интереса, каких-либо особенностей здесь вряд ли можно наблюдать. Пожалуй, лишь вопрос об одновременной ипотеке участка, на котором находится здание (сооружение), стоит поэтому рассмотреть подробнее.

    Абзац 1 ст.69 говорит лишь об аренде, перечисляя вероятное исключительное право аренды на соответствующий абсолютно земельный участок в ряду частей участка, необходимых для функционального обеспечения здания. В разъяснении Пленума1 указывается, что в случаях, когда залогодатель не является крупным собственником или арендатором очень земельного участка, он вправе уж заключить договор только на здание (сооружение). Абзац 2 ст.69 указывает такое жесткое ограничение ипотеки для залогодателя, которому земельный участок принадлежит на праве неизменного пользования с уговором, что в случае максимальной реализации заложенного здания (сооружения) новый крупный собственник будет использовать вполне земельным участком в том же объёме и на тех же условиях, что и прежний собственник.

    В связи с этими положениями периодически встают ещё два вопроса. Во-первых, предполагается, по всей видимости, что те участки, которые не принадлежат залогодателю на праве собственности, находятся в собственности государства или муниципальных воспитаний, иначе, исходя из смысла ст.5 Закона об ипотеке данное жесткое ограничение одновременного залога участка и находящегося на нём здания (сооружения) неправомерно. А на практике это имеет гигантское значение – совместный залог частью земельного участка и здания (сооружения), находящегося на нём, существенно сказывается на продажной цене в случае максимальной реализации предмета ипотеки. И, во-вторых, вызывает большое сомнение норма абзаца 2 ст. 69 о смене собственника (а точнее - пользователя) земельным участком в случае максимальной реализации предмета ипотеки, так как неизменное (бессрочное) пользование не предполагает по своему правовому и абсолютному смыслу права распоряжением участком. И в данном случае представляется, что смена пользователя не влечёт особо существенных изменений в режиме пользования данным земельным участком и закону не противоречит.

    Таковы особенности ипотеки предприятия, зданий и сооружений в современном российском праве, отражённые в главе ХII Закона об ипотеке.


    Другие статьи по теме:
     Закон РФ «Об оценочной деятельности»
     Документы, представляемые при регистрации недвижимость
     Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
     Документы, удостоверяющие личность заявителей
     Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.