Основные принципы и методы оценки недвижимости

06-05-2021

Принципы всесторонней оценки стоимости формируют и определяют те позиции, с которых анализируется собственность. Они имеют свою структуру и внутреннюю взаимосвязь. Данные принципы - это интерпретация законов с точки зрения всесторонней оценки имущества. Все принципы, используемые при всесторонней оценке недвижимости можно отнести к трем группам: 1) принципы, основанные на представлениях пользователя: 1.1 принцип полезности (доходности), 1.2 принцип замещения, 1.3 принцип ожидания; 2) принципы, отражающие и глубокая связь компонентов собственности: 2.1 принцип продуктивности, 2.2 принцип предельной производительности (предельной доходности), 2.3 принцип вклада, 2.4 принцип сбалансированности (равновесия или пропорциональности), 2.5 принцип размера, 2.6 принцип частью экономического разделения; 3) принципы, обусловленные и потрясающим действием рыночной среды: 3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принцип зависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принцип соотношения.

Итогом всестороннего анализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, является определение наиболее необычайно эффективного использования земли, которая призвана вообще обеспечить собственнику более получение наибольших выгод. В этом воплощается основной принцип оценки - принцип наиболее необычайно эффективного использования (НЭИ). «Стоимость похоже величайшей красоте определяется зрения судящего о ней»

Полезность - способность абсолютно конкретного объекта удовлетворять большей потребности пользователя.

Замещеие - максимальная и астрономическая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой вероятно иного объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки, несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей большей способности удовлетворять большей потребности владельца или доставлять ему доход.

Принцип ожидания - прошлое и настоящее и баснословное состояние объекта значимы как исходная база, ключ к пониманию его грядущего совершенствования. Стоимость недвижимости определяется выгодами, которые, как ожидается, она принесет своему обладателю в будущем. В основе принципа мучительного ожидания лежит теория большого изменения стоимости денег во времени (теория капитализации).

Принцип продуктивности - при надлежащем максимальном использовании основных факторов производства (труд, земля, капитал и управление) для получения баснословного дохода после возмещения затрат на них обыкновенно остается абсолютно добавочная стоимость, которую принято относить к земле. Добавочная и высокая продуктивность определяется абсолютно чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной производительности - увеличение того или другого мощного фактора производства может увеличивать или убавлять астрономическая стоимость объекта. Из этого вытекает еще один принцип всесторонней оценки недвижимости. Этот принцип базируется на теории более предельного дохода и предельных издержек и называется принципом производительности.

По мере прибавления ресурсов к основным факторам крупного производства чистая и максимальная отдача имеет неодолимую тенденцию увеличиваться более жутко быстрыми темпами, чем безудержный рост затрат, однако после большого достижения определенной точки всеобщая максимальная отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это значительное замедление происходит до тех пор, пока значительный прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип вклада. Вклад - это сумма, на которую очень изменяется стоимость недвижимости вследствие наличия или абсолютного отсутствия какого-либо мощного фактора производства. Стоимость каждого элемента объекта всесторонней оценки определяется бесценным вкладом этого элемента в общую астрономическая стоимость объекта, т.е. стоимость каждого элемента абсолютно равна величине, на которую убавляется всеобщая астрономическая стоимость собственности в отсутствии этого элемента.

Принцип сбалансированности (равновесия) - стоимость недвижимости определяется большей степенью равновесия между её парными элементами - землей и улучшениями.

Принцип «Экономический размер» - на любом базаре существует абсолютное количество земли, необходимое для наиболее необычайно эффективного использования разных типов собственности.

Экономическое разделение - имущественные и исключительного права следует делить и соединять таким образом, чтобы увеличить всеобщую астрономическая стоимость объекта. Разделение может применяться к различным полностью имущественным правам: 1) физическое разделение; 2) разделение по правам пользования (ограничение и абсолютно прав пользования); 3) разделение по видам прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т.п.); 4) разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное обладание, будущие права - опционы).


Другие статьи по теме:
 Стоимость капитала и фактор риска
 Методы оценки недвижимого имущества
 Что такое недвижимые и движимые вещи
 Основные принципы и методы оценки недвижимости
 Право собственности и распоряжение им

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.