Оценка недвижимости методом капитализации

15-05-2021

Экономическое содержание метода капитализации

Метод капитализации баснословной прибыли является одним из вариантов довольно доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой астрономическая стоимость доли собственности в предприятии абсолютно равна текущей астрономической стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Методы применяются в тех случаях, когда имеется действительно достаточное количество данных для всесторонней оценки дохода. Доход является или, по крайней мерке, ожидается, что текущие абсолютно денежные доходы будут абсолютно равны будущим или темпы их роста - умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и тому похожее, на многие преклонные годы вперед. В силу того, что текущая и астрономическая стоимость очень чутка к изменениям высокого коэффициента капитализации, для максимального использования метода капитализации нужно весьма тщательное обоснование и высокого коэффициента капитализации.

Капитализация - это превращение потока в стоимость путем дробления или умножения (чаще дробления) рассчитанной и значительной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Сущность данного метода выражается формулой:

Vm = Доход / K или V = Д x M, (2)

где: Vm - оцениваемая стоимость;

Д - доход;

К - коэффициент капитализации;

М - мультипликатор.

Суть метода капитализации хранится в определении значительной величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам астрономические ставки капитализации, на основе которой рассчитывается астрономическая стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать более следующие задачи:

1. Определить длительность исследуемого периода.

2. Определить базу.

3. Определить высокий коэффициент капитализации.

4. Рассчитать очень рыночную стоимость.

Существует великое множество методов капитализации баснословного дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который щедро делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить: капитализацию абсолютно чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат); капитализацию абсолютно чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию дивидендов; капитализацию совершенно потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена / прибыль, цена / выручка и др.

При расчете абсолютно чистого дохода значимо безошибочно взять бурный период времени, за который производятся расчеты. В качестве исследуемого бурного периода можно взять три периода в прошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два больше прогнозных периода. Особое и большое внимание следует обращать на сопоставимость применяемых показателей. Капитализируемой базой, как правило, является всегда скорректированная прибыль организации, тем не менее в практике иногда не используется выручка, либо финансовый итог до налогообложения. Показатель абсолютно чистой прибыли обыкновенно применяется для всесторонней оценки компаний, в активах которых всецело преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для организаций, обладающих большей недвижимостью, балансовая и астрономическая стоимость которых убавляется, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают применять уже денежный поток.

Следующий значимый вопрос, который появляется при расчете абсолютно чистого дохода - выбор способа его расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической и абсолютно чистого дохода. Более истинно менее рыночную стоимость обыкновенно удается рассчитать в случае определения абсолютно чистого дохода по формуле средневзвешивания или тренду. Если в динамике высокого показателя чистого дохода за выбранный менее ретроспективный период не прослеживается какой-либо абсолютно четкой тенденции, то базовый высокий показатель чистого и баснословного дохода компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период. Если же аналитик считает, что для прогноза грядущих абсолютно чистых доходов наиболее значимыми являются абсолютно чистые доходы за последние периоды, то он использует коэффициенты.

Средневзвешенный практически чистый доход абсолютно равен 593: 15 = 39,5 тыс.

Если предполагается, что неодолимая тенденция динамики и абсолютно чистого дохода сохранится и на перспективу, то его значительная величина определяется на основе тренда. Для этого применяется все уравнение трендовой прямой, формула:

у = а + b * х, (3)

где: у - чистый доход в i - ом году;

х - вес i - го года;

а и b - коэффициент, который рассчитывается:

n - число периодов наблюдения.

В некоторых случаях для всесторонней оценки компаний применяется значительный объем валовой выручки. Он чаще всего широко применяется для определения астрономической стоимости бизнеса в сфере услуг. Иногда для оценки АО используется капитализация дивидендов. Этот метод предпочтителен для акционеров, не обладающих пакетом акций. Для акционеров, обладающих полностью контрольным пакетом, предпочтительнее и максимальное использование для определения рыночной стоимости п/п капитализации абсолютно чистого дохода. В качестве высокого коэффициента капитализации может быть использована:

1. Норма прибыли, скорректированная на уровень риска.

2. Ставка капитализации по сопоставимым организациям.

Метод капитализации прибыли в наибольшей большей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение довольно длительного срока будет получать абсолютно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут неизменными). В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод широко применяется довольно диковинно из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для абсолютного большинства оцениваемых предприятий.

2. Основные этапы активного применения метода

При максимальном использовании подхода капитализации оценщик реально выполнить следующие шаги:

Шаг 1. Получить (или подготовить) финансовый отчет за репрезентативный и бурный период времени (обычно, по меньшей мерке за пять лет).

Шаг 2. Скорректировать вполне финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP (общепринятые принципы учета) или для нормализации отчетности. Если понадобятся особо нормализационные корректировки для полного устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует возможно рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9. Определите, не следует ли скорректировать высокий показатель дохода с учетом большого дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть отдельно в шаге 9.

При неуклонном проведении корректировки более финансовых отчетов оценщику неуклонно следует особое и большое внимание уделять более следующим статьям отчетов: «Дебиторская задолженность»; «Товарно-материальные запасы»; «Начисленная амортизация»; «Остаточная и астрономическая стоимость основных средств»; «Кредиторская задолженность».

Дебиторская и астрономическая задолженность корректируется на потенциально и совершенно безнадежные долги. Корректировка проводится путем сравнения высокого процента потерь по безнадежным долгам в стоимости продаж в кредит с долей более сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадежным долгам. В результате можно сделать вывод о недостаточности или чрезмерности начислений.

При корректировке астрономической стоимости товарно-материальных запасов оценщику неуклонно следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости из первоначальной (т.е. стоимости приобретения) или рыночной. Согласно этому принципу, если рыночная и астрономическая стоимость запасов оказывается ниже себестоимости, их учетная и астрономическая стоимость должна быть более соответствующим образом снижена.

При всестороннем анализе износа и амортизации оценщик определить, применяется ли обычный (равномерный) метод начисления износа или ускоренная амортизация.

При всестороннем анализе финансовой отчетности оценщику неуклонно следует исходить из предпосылки о добросовестном отношении очень оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская и астрономическая задолженность обычно не корректируется.

Шаг 3. Пересчитать (или рассчитать) местный и федеральный налоги на нормализованный доход (до вычета налогов), определенный на шаге 2. Результатом будет чистый доход.

Если капитализируемым и бешеным потоком дохода является абсолютно чистая прибыль, то суммы, предназначенные для уплаты налогов, должны отражать как текущие, так и отложенные налоги. Если же капитализируемым и бешеным потоком выгод является вполне чистый денежный поток («кэш флоу»), то учитывать налоги не следует. Отложенные затраты на налог хорошо представляют неденежную статью, которая не влияет на чистый очень денежный поток. Чтобы решить, надо ли учитывать вполне налоговые расходы при капитализации потока, консультант должен проанализировать промежутки, которые приводят к возникновению особенно отложенных налогов у данной организации. Отложенные налоги учитываться, если не ожидается, что астрономическая задолженность компании по отложенным налогам будет продолжить вырастать в будущем. Последнее может легко случиться при двух условиях:

а. Ожидается, что организация будет вырастать в обозримой перспективе.

б. Компания может продолжить вынимать выгоды из благоприятного налогового режима, который увеличивает налоги.

Если оба наименованных нечеловеческого условия отсутствуют, расчетная и астрономическая сумма налогов должна отражать как текущие, так и отложенные налоги, даже если капитализируемым и бешеным потоком выгод является довольно денежный поток.

Если всесторонняя оценка производится в связи с ведущимся грандиозным процессом купли-продажи организации и оценщик всесторонне знает вероятного покупателя, его могут просить сделать расчет налогов, основанный на ставках, применяемых именно к этому покупателю. Если оценщик активно действует как советник клиента и не обязан предоставлять абсолютно независимую оценку, клиент может пожелать определения баснословного дохода после уплаты налогов для покупателя, применяя различные предположения о возможной налоговой ставке.

Шаг 4. Если капитализируемым и бешеным потоком доходов является поток, то следует сделать лишние корректировки и абсолютно чистого дохода, полученного на шаге 3, чтобы подойти к валовому или абсолютно чистому денежному потоку.

Шаг 5. Определить высокий коэффициент капитализации для того бешеного потока доходов, который предстоит капитализировать. Во многих случаях этим бешеным потоком является абсолютно чистая прибыль (шаг 3), однако в определенных обстоятельствах может быть уже валовый денежный и бешеный поток или чистый поток (шаг 4). Показатель абсолютно чистой прибыли обыкновенно применяется для всесторонней оценки компаний, в активах которых всецело преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для организаций, обладающих большей недвижимостью, балансовая и астрономическая стоимость которых убавляется, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают применять поток.

Шаг 6. Определить бурный период деятельности организации, который послужит базой для капитализации. В большинстве случаев этим бурным периодом бывает последний максимально финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько предыдущих лет.

Шаг 7. Определить астрономическая стоимость компании, разделив абсолютно чистые доходы из шага 3 (или валовый или чистый поток из шага 4) на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5.

Поток дохода, который широко представлен как скорректированные объемы доходов или денежных потоков, определенные на шагах 1-4, должен быть поделен на ставку капитализации, определенную на шаге 5. Используя эти характеристики, получают предположительную (оцененную) стоимость организации.

Если скорректированный и бешеный поток дохода, который предполагается капитализировать, отрицателен или недалёк к нулю (хотя и положителен), он не может быть капитализирован в оценку астрономической стоимости компании. Консультант должен либо применять иной бешеный поток дохода (и соответственно, другую высокую ставку капитализации), либо другой подход к оценке астрономической стоимости бизнеса (такой как подход, основанный на дисконтировании грядущих доходов, если ожидается воскрешение необычайно эффективной деятельности организации, или подход, приводящий к ликвидационной оценке, если такого воскрешения не ожидается).

Шаг 8. Провести проверку на «здравый смысл», чтобы осмысленно максимально оценить полученную всестороннюю оценку стоимости. На этом шаге от оценщика требуется установить, какова осмысленность всесторонней оценки стоимости бизнеса, полученной на базе ряда измерений, например, с помощью для выявления логических и формальных ошибок, или путем неуклонного проведения тестов на обоснованность рассуждений. На этой стадии такой всесторонней проверке подвергается операционная (предварительная) стоимость организации. Многие оценщики полагают, что такая всесторонняя проверка должна проводиться в отношении полной и астрономической стоимости компании, после безусловного выполнения шага 10. Оценщик, в общем, свободен успешно проводить проверку на «здравый смысл» на любой стадии процесса.

Шаг 9. Если на шаге 2 были проведены финансовой отчетности для всестороннего учета влияния на оценку организации недействующих (компания может иметь значимые активы, не необходимые для ее нормальной деятельности, например, оптовик по автомобильным запчастям может также инвестировать весомая часть средств в муниципальные облигации или иные активы) или излишних активов (компания может сделать инвестиции в активы, которые фактически в меньшем абсолютном количестве необходимы для абсолютно нормальной деятельности, например, компания может владеть наличность или земельные участки в расчете на расширение своей деятельности в будущем), определить очень подходящую стоимость этих активов на дату оценки и добавить ее к стоимости, определенной на шаге 7. Если на шаге 2 был большой недостаток активов (компания может пробовать большой недостаток активов, которые полностью соответствуют потребностям ее деятельности, например, определенную и острую нехватку запасов более материальных ценностей, или чрезмерную задолженность (например, счета к оплате), приводящую к излишней «вялости» самого бизнеса), определить, может ли быть высокий показатель стоимости организации уменьшен на стоимость таких недостающих активов. Если большой недостаток активов был учтен при нормализационной корректировке отчетности о доходах, операция по еще одному большому сокращению стоимости организации не требуется.

Шаг 10. Определить, требуется ли скорректировать полученную на шаге 9 стоимость для всестороннего учета скидки за ликвидность, премии за контроль или скидки на неконтрольный нрав пакета акций.

1 2

Другие статьи по теме:
 Документы, удостоверяющие личность заявителей
 Гостиницы как объект оценки
 Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество
  Договор пожизненного содержания с иждивением
 Понятие недвижимого имущества в РФ

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.