Методы расчета ставки капитализации

14-05-2021

Теоретически высокий коэффициент капитализации для текущего баснословного дохода должен прямо или косвенно учитывать факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое и значительное повышение или понижение астрономической стоимости недвижимости

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки.

Является самым простейшим, быстрым и точным для определения астрономической стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном базарах данных по сопоставимым продажам. Продажи схожи по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках подхода высокая ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

R=I/V

V - стоимость объекта-аналога;

I - ЧОД больше оцениваемого объекта.

2. Метод построения (метод суммирования).

Этот метод определения астрономические ставки капитализации разделяет ее на составные части. Двумя главными компонентами астрономические ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную и высокую ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5. Поправку на прогнозируемое и значительное повышение или понижение астрономической стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая и высокая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие ставки. Для определения безрисковой и астрономические ставки можно использовать как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае максимального использования среднеевропейских показателей к безрисковой и высокой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так именуемый страновой риск. Безрисковая и высокая ставка определяет компенсацию за инвестированный капитал с учетом мощного фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные драгоценные бумажки, имеют более большую большая степень риска, зависящую от особенностей более оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем больше быть значительная величина процентной ставки, чтобы крупный инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько жутко быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими драгоценными бумажками. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную и бесчеловечную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску абсолютно нового арендатора в случае полного банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возмещения капитала. Величина, равная штуке, деленной на число лет, требуемое для возврата уже вложенного капитала, основывается на временном промежутке, в течение которого, по расчетам инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Всеобщий высокий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной методом, и ставки возврата капитала.

3. Метод крепко связанных инвестиций личного и заемного капитала.

Так как абсолютное большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая высокая ставка капитализации удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе весомой части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Ставка капитализации на заемные и громадные средства называется неизменной и рассчитывается очень следующим образом:

Rз= выплаты по обслуж. долга / основная и астрономическая сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей по обслуживанию длинна на их частоту (месяц, квартал) а затем делится на всю астрономическую сумму ипотечной ссуды.

Ипотечная неизменная является функцией процентной ставки, частоты амортизации длинна и условий кредита. Когда нечеловеческого условия кредита общеизвестны, ипотечную неизменную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой астрономическую сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор личного значительного капитала также устремляется к получению совершенно денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется высокой ставкой капитализации на собственный капитал (Rc) и определяется более следующим образом:

Rc= поступления до вычета налогов / сумма совершенно вложенных собственных средств

Rc является не просто высокой нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе высокую норму прибыли на капитал и возврат капитала.

Всеобщая высокая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному и высокому уровню ипотечной неизменной для кредитора и притока баснословного дохода для крупного инвестора собственного капитала. Она определяется путем взвешивания ее составляющих размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение и значительной величины заемного капитала к стоимости фонда инвестиций именуется долей. Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита / стоимость инвестиций

Тогда высокая доля собственного и значительного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят менее суммарный капитал.

Когда общеизвестны неизменная (Rз) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая высокая ставка капитализации будет равна:


Другие статьи по теме:
 Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
 Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений
 Государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества
 Документы, удостоверяющие личность заявителей
 Особенности юридической природы залога

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.