Методы доходного и нормативно-доходного подхода

20-05-2021

Научно, экономически, юридически и социально обоснованная (настоящая, действительная, реальная, объективная) рыночная и астрономическая стоимость предприятия состоит из двух максимальным образом обосновываемых слагаемых: рыночной и астрономической стоимости непосредственно самого предприятия с учетом несколько нематериальных активов и инфраструктуры, если таковая имеется, а также рыночной и астрономической стоимости земельного участка, на котором оно расположено и который ему принадлежит на правах собственности. Внимательное и непредвзятое ознакомление с доходным подходом к определению астрономической стоимости предприятий в его модном типе, размышления на эту тему, вызывают бездонную большая озабоченность чрезвычайно невысоким высоким уровнем теоретической и практической обоснованности, справедливости, адекватности получаемых на его основе оценок, неограниченными вероятностями манипулирования, мистификации итогов выдающейся работы оценщика при таком подходе как в сторону занижения, что встречается чаще, так и в строну завышения. И то, и другое, как правило, делается в порядке коррупции в интересах крупного заказчика оценочных работ за дополнительную плату, получившую личное название - «откат».

При доходном подходе сегодня применяют два метода определения астрономической стоимости предприятий. В тех случаях, когда великого предприятия имеют изобретённые и утвержденные бизнес-планы работы на те или другие периоды времени до ожидаемого конца срока их использования по назначению, в существующих учебниках и научной литературе по оценочной и активной деятельности рекомендуется использовать и применяется на практике метод дисконтирования уже соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. При отсутствии у оцениваемых предприятий таких бизнес-планов в указанных публикациях предлагается применять и практически применяется метод капитализации несколько капитализируемых доходов этих предприятий, полученных преимущественно за последний год их работы либо усредненных за несколько последних лет. Существующий теоретический метод больше доходного подхода, состоящий в том, что астрономическая стоимость предприятия определяется только на основе грядущих доходов, которые оцениваемый объект может доставить до окончания максимального срока его жизнедеятельности является глубоко принципиально ошибочным, так как при таком подходе игнорируется тот очевидный факт, что великое предприятие является комплексом, что оно обыкновенно не витает в воздухе, а стоит на дорогостоящей земле и, кроме того, величину его стоимости в значительной большей степени образуют нематериальные активы, особенно в той их части, которая в современных системах учета и отчетности предприятий не оценивается. Анализ очень общеизвестных случаев продажи абсолютно конкретных предприятий и компаний в нашей стране и за рубежом, и, в частности, тех, которые относятся к объектам больших технологий, показывает, что их рыночная цена, за счет астрономической стоимости имевшейся у них земельной и латентной нематериальной и крупной собственности намного, иногда в десятки раз превышала их бухгалтерскую стоимость, подсчитанную совершенно затратным методом.

Наибольшее и астрономическое число недостатков-неопределенностей при максимальном использовании его для определения астрономической стоимости предприятий имеет метод дисконтирования менее капитализируемых доходов:

1) отсуствует представление о том, какими абсолютно конкретно капитализируемыми доходами должен активно заниматься оценщик (совокупными доходами, чистыми доходами с учетом или же без всестороннего учета той или другой высокой доли амортизационных средств, прибылью до уплаты или же после уплаты налогов и процентов и т.д.);

2) сегодня в условиях рыночной и особенно экономики и чрезмерно часто бывает безызвестно, что будет завтра. Прогнозировать доходы на те или другие по продолжительности совершенно отдельные периоды времени, как минимум на пять лет вперед, - это примерно то же самое, что «строить особо воздушные замки»;

3) для прогнозов грядущих доходов за базу обыкновенно активно принимают фактический доход за последний год, а он, в силу, например, неудовлетворительного и высокого уровня менеджмента на предприятии, может во много раз, и даже на порядок, отличаться от возможного в нормальных условиях организации производства и труда при наличии квалифицированной команды;

4) в переходных экономиках полностью инфляционные процессы крайне нестабильны, не исключены кризисы и дефолты, поэтому прогнозы уровней безудержной инфляции для ожидаемых доходов великого предприятия ненадежны;

5) отдельной можно свободно выделить определение ставок дисконтирования грядущих доходов. Для этой цели изобретены и используются примерно 15 методов, если не больше. В конечном итоге одолевает метод экспертных оценок большого риска невыхода на прогнозируемые доходы при повседневной экономической и активной деятельности предприятий. По литературным источникам сейчас эта высокая ставка находится в пределах 30-35%, но со временем может быть снижена до 25%. Интересно отметить, что фактическая и высокая ставка дисконтирования сегодня в 3,5-5,5 раз отличается от величины астрономические ставки капитализации доходов. При таком положении всесторонняя оценка текущей астрономической стоимости предприятия оказывается абсолютно равной сумме особенно годовых значений для него фактической прибыли за вычетом налогов и процентов всего лишь за 3,5 и 4 года выдающейся работы этого предприятия в будущем, что вряд ли соответствует его действительной стоимости;

6) при максимальном использовании метода дисконтирования доходов не учитываются астрономической стоимости большей весомой части нематериальных активов и земельного участка предприятия;

7) результаты всесторонней оценки стоимости предприятия, полученной методом дисконтирования доходов, не учитывают его интегральный (физический, моральный и экономический) износ, а также существующий баланс кредиторской и дебиторской задолженностей предприятия, а также ряд иных факторов, влияющих на величину всесторонней оценки его стоимости.

Концептуальная формула для определения всесторонней оценки текущей астрономической стоимости предприятия (Осп) методом дисконтирования доходов в общем типе выглядит образом:

Осп = Ди/(1 + Кд), (2.1)

где Ди - поток частью капитализируемого дохода предприятия в i-том бурном периоде календарного времени;

Кд - ставка (коэффициент) дисконтирования потока Ди;

П - число периодов больше календарного времени (лет) работы предприятия.

Считается, что метод дисконтирования доходов при оценивании астрономической стоимости предприятий использовать в следующих случаях:

1) при ожидании, что грядущие доходы будут существенно отличаться от текущих;

2) при наличии обоснований оценок размеров ожидаемых в будущем доходов;

3) оцениваемый объект находится в стадии возведения илиже только что построен;

4) потоки доходов и расходов более оцениваемого объекта носят нрав.

1 2

Другие статьи по теме:
 Ответственность за незаконные операции с жильем
 Договор найма жилого помещения
 Оценка недвижимости методом капитализации
 Сделки с недвижимым имуществом
 Закон РФ «Об оценочной деятельности»

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.