Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

13-05-2021

Проведение всесторонней оценки недвижимости для определения астрономической цены продажи является самым ответственным типом оценочной деятельности и поэтому категорически требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при всесторонней оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки главных средств предприятия и иных единее, не подразумевающих богатства, незначительные неточности в определении рыночной и астрономической стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность сказывается на финансовом итоге сделки.

В силу всего этого всесторонняя оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или талантливые воздействовать на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень большие суммы в абсолютном выражении.

В ряде случаев всесторонняя оценка недвижимости при продаже является нужной, а иногда и обязательной церемонией. Это относится к продаже более спорного объекта, когда на него имеют исключительного права сразу несколько лиц, такая ситуация чрезмерно часто встречается при максимальной реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда нужно максимально удостоверить рыночный нрав сделки.

Главная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном и большом многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости базара данного типа богатства. По многим типам недвижимости крупный собственник может обоснованно сам определить астрономическую цену продажи, если данное богатство находится в широком обороте и цены сделок общеизвестны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена большей ошибки слишком велика (т. е финансовая и высокая значимость ошибки больше больше астрономической стоимости услуг оценщика), - возникает абсолютная необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

1. Общая всесторонняя характеристика доходного подхода к оценке недвижимости.

Метод капитализации

Обоснованность и достоверность всесторонней оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области активного применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей неуклонного проведения оценки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих вновь оценить стоимость объекта на основе его потенциальной большей способности приносить доход. Стоимость доставляющей баснословный доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью бурного периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет доставлять в будущем в процессе всей оставшейся жизни. Оценщик, внимательно изучающий более соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую и астрономическую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе абсолютной ценности товара. Ценность товара определяется как текущая и астрономическая стоимость ожидаемых выгод. Под большей выгодой может пониматься не только реалистичный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта крупным собственником для своих необходимостей. В последнем случае астрономическая стоимость объекта определяется текущей астрономической стоимостью арендной платы, которую крупный собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена обладания (пользования) объектом может определяться не только через значительную величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или абсолютной ценности недвижимости как товара. Например, при всесторонней оценке земли под возведение дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое возведение дает много преимуществ перед возведением типичного, генерирующего относительно неизменный бешеный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная и астрономическая стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее необычайно эффективного использования объекта. При бесповоротном решении данной большей проблемы определяют астрономическую цену аренды помещений при разных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет астрономической цены осуществляется на основе всестороннего анализа безубыточности и обеспечения прибыли. Оценщик должен проанализировать весь большой диапазон цен аренды на аналогичные помещения при различных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение нужной реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату услуг, на содержание инструмента управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем и абсолютно нового объекта взамен изношенного. Все денежные рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой и значительной величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также большая роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход применяется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект исключительно большую сумму, чем текущая и астрономическая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Главные принципы всесторонней оценки доходного актива ? принцип ожидания и принцип замещения. Принцип мучительного ожидания является главным принципом метода. Он гласит, что астрономическая стоимость актива V определяется настоящей (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его грядущих доходов I: V= PV(Il ,...Ik), где k - период обладания активом. Чем больше практически доходный потенциал актива, тем больше его стоимость. При этом всесторонний анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся подлинной жизни актива при нечеловеческом условии его использования в течение этого бурного периода наиболее необычайно эффективным образом.


Другие статьи по теме:
 Метод капитализации дохода в оценке недвижимости
 Закон РФ «Об оценочной деятельности»
 Договор залога недвижимости
  Договор пожизненного содержания с иждивением
 Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.