Кризисная ситуация на рынке недвижимости

25-05-2021

Глобальный кризис, с которым мы столкнулись, стал глубоко принципиально новым для нашей страны явлением. На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные компании, которые твердо рассчитывали переждать бурный период падения большого спроса только за счёт глубоко внутренних резервов, испытывают проблемы, ведь любой громадный запас прочности имеет предел. В этой ситуации весомая часть компаний окажутся вынуждены делать поиск между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение персонала и офисных затрат, «замораживание» проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди - избавление от активов, которые ещё год назад считались богатством, но сейчас их значительная и весомая часть потеряла свою ликвидность.

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней «заморозке», условно можно разделить на две группы. К первой относятся проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа - строящиеся объекты разной большей степени готовности, завершение возведения которых откладывается из-за проблем финансирования. Однако такая церемония чревата серьёзными затратами и непредсказуемыми последствиями.

В I квартале 2019 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению схожим бурным периодом прошлого года.

Основной тенденцией на рынке делается большое сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только добрую половину покупателей все приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю астрономическую сумму единовременно. На вторичном рыноке ожидается великое падение цен. Большинство сделок в последнее и жаркое время совершается с малогабаритными квартирами. Я считаю, что значительное повышение цен будет только после грандиозного процесса возобновления кредитования, т.к. не все настоящей семьи способны осуществлять очень полный платёж. Если взглянуть высокий уровень населения находящийся за чертой нищеты, то это будет около доброй половины города, а число семей не превышает 27% населения Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились в целом, на деньги на строительном рыноке есть. В этом году спрос на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого возведения утрачивает доверие и своего клиента. Люди стали давать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.

Несмотря на кризис, жилищный комитет правительства Санкт-Петербурга не намерен снижать темпы расселения немало коммунальных квартир. Так в нынешнем году планируется расселить около 2 тыс. коммуналок, в которых проживают 3,5 тысяч семей.

Из городского бюджета на социальные выплаты очередникам, проживающим в коммуналках, выделят 1 млрд. руб. Однако, несмотря на уменьшение финансирования на треть, расселить предполагается не меньше, чем в минувшем году. На сегодняшний райский день насчитывается более 109 тысяч квартир, при этом, одной из наиболее поразительно острых проблем при расселении остаются всемирно завышенные требования жильцов и невозможность им договориться между собой. Наиболее успешным вариантом расселения остаётся выкуп всех комнат одного из соседей и переселение остальных в другие квартиры.

На сегодняшний райский день фактически расселены 374 коммуналок, а новым жильём обеспечены более 600 семей. За счёт инвесторов содействие 2,5 тыс. семей для расселения 1080 коммунальных квартир. В 2018 году в Петербурге в рамках всесторонней программы получили «добро» на расселение почти 1,7 тыс. коммуналок, в которых поживают более 3,5 тыс. семей.

Конечно эти астрономической цифры недостаточны для полного и бесповоротного решения проблемы, нужны гигантские вложения, большую и весомая часть которых должны осуществлять инвесторы.

Вообще, в каждой стране великий кризис протекает по-разному. Для России прогноз австрийских партнёров выглядит образом: в течение двух лет продолжится спад, но небольшой, в пределах 10-15%, потом 5-7 лет будет весьма постепенный подъём рынока. Российский рынок с приходом настоящей весны оживает и достаточно жутко быстро набирает объёмы.

Кризис, как критика, в определённой большей степени полезен для рынока. Он спасает его от застоя, заставляет привести себя в порядок, избавиться от лишнего и начать трудиться более эффективно и качественно.

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", за 2018 г. составил 112,8% к уровню 2017 г. Т.е. в 2018 году ввод жилья составил 2, 63 млн. м. кв.

Рассматривая тему недвижимости, нельзя не затронуть такой пункт, как нацпроект: «Доступное и комфортное жилище гражданам России». Его выдающаяся работа проходила с 2016 по 2018 год, в марте 2019 года был упразднён сам департамент. Теперь финансирование очень отдельных мероприятий двигается по разряду правительственной активной поддержки отрасли (выкуп жилья у застройщиков), либо по отдельным особенно ведомственным категориям (квартиры для воинов). Из федерального бюджета на реализацию нацпроекта было 262,2 млрд. руб. больше всего «неисполненных назначений» получилось по итогам 2017 года - 19,75 млрд. руб. в 2018 году объём весьма неисполненных обязательств составил 14,8 млрд. руб. деньги «зависли» в том числе из-за того, что было принято решение о выделении менее бюджетных средств на покупку квартир в рамках подпрограммы правительственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных абсолютно федеральным законодательством».

Для активной поддержки строительной отрасли в рамках мероприятий Правительство РФ решило направить 32,6 млрд. рублей на приобретение уже построенного жилья для Минобороны РФ, ещё 60 млрд. руб. для активной поддержки системного кредитования и рефинансирования несколько ипотечных кредитов.

Этим саамы члены палаты хотят сформировать госзаказ, чтобы побыстрее дополнительно обеспечить жильём льготников, «с определением и абсолютного количества квартир, которые нужно построить». В условиях великого кризиса это всячески поможет решить две проблемы: поддержать рынок жилья и, в конечном счёте, граждан, стоящих в очередях.

Проблема частью ипотечного кредитования существовала всегда, сейчас, во время кризиса, она активно выступает наиболее остро. За первые 3 месяца этого года кредиторы выдали 693 поэтому жилищные ссуды. Масштабы «ипотечного» большого бедствия налицо: примерно столько же в I квартале 2018 года оформил только ВТБ24. Объёмы кредитования здорово сократились втрое, если сверять с IV кварталом предыдущего года, и в 10 раз относительно I квартала 2008 года. Общая астрономическая сумма выданных с начала 2019 года ссуд - 1,4 млрд.

Сегодняшняя ипотека по условиям и объёмам очень сильно напоминает 2005 год: минимальные ставки - 15-16% в рублях; первоначальный взнос от 30%. Средняя астрономическая сумма займа около 2 млн. руб. многие кредиторы вынуждены необязательно пересмотреть условия, приостановить наиболее рисковые программы и внимательнее отнестись к оценке платёжеспособности клиентов. Снизился и сам процесс, клиенты не готовы брать на себя обязательства.

Госбанки («Сбер» и ВТБ24) сохранили свои позиции на рынке - совокупно 80%, хотя их объёмы кредитования тоже снизились в разы. Оставшаяся высокая доля приходится на «Санкт-Петербург», банки, работающие по стандартам АИЖК, а также кредиторов, предоставляющих не более 10 ссуд в месяц по собственным программам.

Как и в конце 2008 года, Абсолют Банк вообще не предоставил отчёта о выданных ссудах; причину в банке не разъясняют, хотя заявляют, что ипотечное более кредитование ведётся. Аналогичная ситуация с Городским банком - цифры безызвестны.

Вдвое резко увеличилась выдача ссуд по программе Агентства довольно ипотечного жилищного кредитования: региональные партнёры отлично возобновляют сотрудничество с АИЖК (впрочем, пока высокая доля этих кредитов в общей массе не существенна).

Если учесть, что подавляющее и абсолютное большинство ссуд было для приобретения жилья на вторичном рыноке, получается, что на них пришлось лишь 6% сделок за I квартал (всего в городе было зарегистрировано 10 703 сделки). В 2008 году, по разным оценкам (и в разные периоды), ипотечная и высокая доля рынка составляла от 15 до 30%. Очевидно, что восстановить объёмы кредитования до уровня 2018 не удастся ещё длинно.

Также увлекателен тот факт, что же будут делать банки с недвижимостью, полученной за долги, и выгодно ли им это?

Множество экспертов сходятся на едином мнении, что банки будут до последнего пробовать эту недвижимость не получить. Банки никогда не любили активы, финансовые структуры занимают только деньги. Сейчас не так неимоверно просто реализовать недвижимость, подавать её придётся с дисконтом (по отношению к первоначальной оценке). В итоге действительно рыночная стоимость или астрономическая стоимость продажи может оказаться ниже залоговой.

Выброс на рынок «ипотечных» квартир приведёт к цепной реакции: цены существенно снизятся ещё больше - банкам станет ещё тяжче отдать свои деньги. И сами кредиторы это понимают: продают жильё только в крайнем случае, если заёмщик истинно не сможет выплачивать по ссуде. На самом деле, на рынке жилья таких объектов штуки.

Говоря об ипотечном кредитовании, также хочется отметить, что Президент РФ, Дмитрий Медведев заявляет, что государство в случае абсолютной необходимости готово здесь выделить дополнительные средства.

Революционные мерки принимает государство в отношении всех банков, получивших господдержку. Теперь они кредитовать предприятия и население по ставке не выше астрономические ставки рефинансирования плюс 3%. Сейчас высокая ставка рефинансирования составляет 13%, а это значит, что максимальная ставка по кредиту не должна превышать 16%. В реальности же она сближается к 20%.

Министр финансов, Алексей Кудрин уточнил, что кредитовать по ставке 16% должны только банки, получившие кредиты. Банков, получивших от ЦБ беззалоговые кредиты, это не касается.

Субординированные кредиты выданы на сегодняшний день:

ь Сбербанку - 500 млрд. руб.,

ь ВТБ - 200 млрд. руб.,

ь Россельхозбанку - 25 млрд. руб.,

ь Газпромбанку - 15 млрд. руб.,

ь Аьфа-банку - 10,2 млрд. руб.,

ь Номос-банку - 4,9 млрд. руб.,

ь Ханты-Мансийскому банку - 2 млрд. руб.

Сейчас акционеры крупного банка должны на рубль такова широкого кредита привлечь ещё рубль со стороны. А размер субординированного кредита не может превышать 30% значительного капитала банка.

От пика цен с сентября 2018 года - к апрелю 2019 года квартиры подешевели на 13, 4% в рублях, в том числе за 1 квартал - на 7%. Сначала года больше всего в цене сдали «единички» - минус 8%, «двушки» - минус 7%, «трёшки» - минус 6%. Быстрее остальных сдавали объекты невысокого качества (которые ещё год назад дорожали весьма опережающими темпами): панельные «хрущёвки» и «корабли» потеряли 9%. Чуть меньше подешевели «панельки» 1970-80-х годов - минус 8%, цены на современные дома упали на 7%, а в старом фонде на 6%.

Количество предложений на рынке вырастало, в большинстве случаев цены на выставленные варианты были завышены. Покупатели категорически требовали скидки в 200 000-300 000 руб., мало кто из продавцов шёл на это. Суммы реалистичных сделок ниже изначальных спросов на 5% (в отдельных случаях значительной скидки достигают 10-15%).

К концу марта объём предложения на вторичном рыноке составил около 16 000 квартир, увеличившись за квартал на 24%.

Цены на жильё падают с каждым днём, на 17 апреля составляют 84704 руб./кв.м. я считаю, такая ситуация, связанная с падение цен будет прослеживаться вплоть до конца 2009 года. График будет представлять из себя мощную волну спадов и подъёмов, но всё же малоэтажное возведение остаётся одним из перспективных направлений для девелоперов.

Наибольшую популярность на рынке домостроения использует жильё экономкласса, которое выглядит дороже, чем ценится. Соответственно, растёт спрос на технологии, обеспечивающие и высокая себестоимость строительства конструкции на уровне 14 - 17 тыс. руб. за кв. метр и дорогую, качественную отделку.

Анализ динамики продаж

В ходе всестороннего анализа динамики продаж за 4 квартал 2018 года на рынке уже малоэтажного жилья специалисты организации Vesco Consulting полностью отмечают снижение объёмов реализации до уровня схожего бурного периода 2003 года, проанализировав ситуацию, делаю выводы, что 2009 год так же останется в рамках бурного периода 2013 года.

Второе все полугодие 2018 года стало самым тяжёлым и жарким временем для всех без исключения игроков более загородного рынка. Почти полный отказ от ипотеки жилья и земли, отсутствие инвестиций, резкое понижение покупательской энергичности - всё это вылилось в замедление возведения, замораживание проектов, отказ от первоначальных концепций проектов. На фоне излишне резкого снижения покупательской энергичности, связанного с ожидание и падение цен и опасением вкладывать деньги в незавершённое возведение, девелоперы были придумывать разные способы, чтобы стимулировать клиентов к совершению покупки.

Они проводят совершенно всевозможные акции и подарки грядущим жильцам, выступают с некоторой стратегией продвижения своего «товара», предлагая машины, квартиры, гаражи, бани, другие - дополнительные метры жилья. И практически все заявляют о скидках при 100%-й оплате недвижимости. Размер бонуса в этом случае сугубо собствен и может составлять 15-20%.

Однако абсолютное большинство покупателей ожидают, как поведёт себя рынок дальше, и не спешат совершать покупки, и я полностью согласна с таким утверждение, рынок будет неизменно дешеветь. К тому же, в условиях, когда большие, так и мелкие организации заявляют о сокращении персонала, урезании бюджетов, премий и заработных плат, количество клиентов заметно понижается.

В результате все эти факторы максимальным образом негативно сказались на объёмах использованных домовладений, количество которых снизилось в четыре раза по сравнению с предыдущим кварталом.

Также цениться отметить, что продажи в 4-ом квартале были зафиксированы только в тех местах, застройщиками которых активно выступали крупные бывалые организации, а также там, где возведение сближалось к концу.

Основная грандиозная задача девелопера в сложных ситуациях - остаться «на плаву», что можно сделать только за счёт большого сокращения издержек: определить максимально оптимальный набор инфраструктуры, выбрать наиболее экономически и абсолютно оправданные технологии и материалы для возведения зданий.

Также по результатам всестороннего исследования Vesco Consulting, следует отметить, что 96% действительно потенциальных покупателей глубоко изучают возможные варианты технологий возведения, и это имеет для них глубоко принципиальное значение. Так, например, в Санкт-Петербурге энергичным большим спросом пользуются особо каркасные здания.

Сейчас весь рынок объединяет тенденция к удешевлению возведения, тогда как раньше приоритет отдавался материалам. Чем ниже себестоимость - меньше трудозатраты, цена самого домокомплекта, тем больше интерес к технологии больше проявляют застройщики и потребители. Это касается и объёмов - если несколько месяцев назад наиболее известны были у потребителей были дома с жилой огромной площадью 300-400 кв. метров, то сейчас их интерес необыкновенно ограничен 120-150 кв. метрами.

Однако цениться отметить, что увеличение в общем объёме спроса на малоэтажное жильё высокой доли эконом-класса - явление не сиюминутное. Покупательная и большая способность населения не изменилась. Те, у кого были средства на дорогое жильё, уже обзавелись домами больше элитного класса. И сейчас наступает жаркое время людей со средней способностью. Именно на них сейчас должен быстро ориентироваться рынок. Кризис только резко обострил эту тенденцию.

Именно на возведение уже малоэтажного жилья эконом-класса сейчас будут обязательно ориентироваться застройщики. Собственно, изменяется и спрос на применяемые технологии и материалы - спросом будут использовать те, что разрешают постоянно сократить себестоимость возведения, но без значительного ухудшения технико-экономических показателей и качества отделки. Отделочные материалы экономкласса будут трудно применяться при возведении жилья по госзаказу, а вот при обустройстве жилья в рамках проектов будут применяться полностью качественные материалы.

Таким образом, основная и неодолимая тенденция рынка возведения жилья - удешевление конструкции зданий и применение и безумно дорогих отделочных материалов. Причём большое сокращение себестоимости возведения достигается в основном за счёт широкого внедрения новых технологий, редко - за счёт максимального использования более дешёвых материалов.

С начала года астрономическое число продаж на вторичном рыноке жилья неуклонно продолжает плавно увеличиваться. В апреле весьма зарегистрированных сделок было 4416, это на 331 сделку больше, чем в марте. Однако по общему и высокому уровню покупательской энергичности настоящая весна 2019 года всё же существенно даёт показателям схожего бурного периода 2018 года. К примеру год назад было 6884 договоров купли-продажи.


Другие статьи по теме:
 Размеры земельных участков и другой недвижимости
 Исторические аспекты владения землей в РФ
 Целевое назначение и зонирование недвижимости
 Эффективность выкупа земельного участка
 Кризисная ситуация на рынке недвижимости

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.