Исследование рынка недвижимости по категориям

24-05-2021

Этап в исследовании рынока, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынока, позволяющая удобно сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет абсолютное значение при поиске того или другого варианта бесповоротного решения предпринимателя.

Отличительные и коренной особенности рынка недвижимости являются:

  • индивидуальность ценообразования;

  • высокий высокий уровень транзакционных издержек;

  • важная и большая роль взаимодействия первичного и вторичного рыноков;

  • высокая и большая зависимость цен, доходности и рисков от состояния экономики;

  • многообразие рисков;

  • низкая ликвидность товара на рынке;

  • слабость действительно ценовых механизмов саморегулирования рынока.

    В силу причин рынок недвижимости здорово отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особенную большая важность его всестороннего анализа при принятии более экономических решений.

    С другой стороны рынок недвижимости здорово отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

    · труднодоступность абсолютно достоверной информации;

    · ограниченное и астрономическое число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

    · многообразие факторов, определяющих и неодолимой тенденции развития рынока

    · влияние наружных факторов (кризис).

    С учетом немало указанных обстоятельств всесторонний анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

    Именно в таком выдающемся качестве она значима для формирования политики на рынке. Выделение сегментов разрешает сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо коренной особенности работы на данном сегменте (если пламенная речь идет о выборе нише), либо высокой конкурентоспособности объекта (если пламенная речь идет об отдельном заранее объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

    Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она разрешала объединять действительно объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть абсолютно четко определены, и выделение сегментов разрешало бы принимать экономически и абсолютно оправданные решения, лучше понимать образцовое поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

    В качестве признаков, выбранных, как оснований для сегментации рынока могут быть взяты всесторонней характеристики объектов недвижимости, за которыми ценятся группы приобретателей недвижимости.

    Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

    Например, на рынке помещений более коммерческого назначения может быть все следующее разделение потребителей:

    1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования нужны неизменные контакты как между собой так и с органами силы (т.е. те районы, которые обладают наибольшей проходимостью). Отсюда они готовы заплатить более большую плату в непосредственном центре городка, но территории, достаточно недалёкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало увлекательны.

    2. Производственные организации (бизнес-центры): для некоторых из них значимо иметь менее представительные офиса в центре городка, однако рабочие офисы, в которых безмерно заняты только рабочие этих организаций, и тем более собственно помещения, они безусловно предпочтут размещать на периферии с более невысоким высоким уровнем арендной платы. С точки зрения благополучия это наиболее успешное решение, чтобы разгрузить пробки в центре, что отличительно от Москвы.

    3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки различного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.

    Так, повышенный спрос со стороны продающих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое воздействует на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть различными в зависимости от характера торговли:

    · для предприятий, торгующих особенно продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

    · для предприятий, торгующих товарами, важно нахождение поблизости от мест нахождения учреждений либо на транспортных магистралях;

    · для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;

    · для предприятий, торгующих и необыкновенно ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам транспорта и пр.

    В свою очередь ранок менее офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

    Таким образом, критерии сегментации не могут быть априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой сообщество потребителей и являлись достаточным и великим множеством для выявления абсолютно закономерных тенденций в их поведении.

    И, напротив, если пламенная речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным. Сегментация рынока является главный для следующего этапа всестороннего исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как компания и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

    Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынока, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама компания. Позиционируя продукт, предприниматель показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».Как и сегментация, позиционирование имеет менее двоякое значение. Во-первых, определение и значительного места продукта на рынке является для глубокой разработки концепции продвижения объекта на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него максимальный образ продукта.

    Разумеется, и сегментация рынока, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые применяются для большого достижения главной задачи - принятия частью оптимального экономического решения, приносящего баснословный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

    Качество=цене=потребителю.

    Например, на первичном рыноке недвижимости, выделяя совершенно определенный сегмент рынока в качестве сферы своей энергичности, застройщик-предприниматель правильно выявить тот высокий уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или другие технические и градостроительные решения, определить всемирно стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями приобретателей. Реально эта тяжелая операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной больше формулы. Использование сегментации как инструмента при формировании модели образцового поведения предпринимателя разрешает рационализировать свое очень экономическое поведение, избежать излишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

    Рыночный подход в оценке недвижимости: метод больше парных продаж

    Рыночный подход к оценке недвижимости опирается на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных или сходных с ним по каким-либо параметрам, который подключает четыре действительно последовательных этапа:

    · Сбор информации - проводится всесторонний анализ состояния и тенденций рынока и особенно того сегмента, к которому безраздельно принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные недавно;

    · Анализ абсолютной достоверности информации и её применимости - об аналогах недавно объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;

    · Заключение о стоимости оцениваемого объекта - корректировка цен продаж взятых аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

    · Оценка абсолютной точности полученного итога - установление и астрономической стоимости объекта всесторонней оценки путём согласования более скорректированных цен объектов-аналогов.

    Преимущества подхода:

    1. В итоговой и астрономической стоимости отражается все мнение типичных продавцов и покупателей

    2. В ценах продаж отражается большое изменение финансовых условий и инфляция

    3. Статически обоснован

    4. Вносятся корректировки на отличия сверяемых объектов

    5. Достаточно прост в применении и дает абсолютно надежные результаты.

    Недостатки подхода:

    1. Различия продаж

    2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж

    3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки

    4. Зависимость от активности рынока

    5. Зависимость от стабильности рынока

    6. Сложность согласования данных о существенно разнящихся продажах

    Для отдельных типов недвижимости её особые всесторонней характеристики оказывают разное воздействие на стоимость. При максимальном использовании рыночного подхода нужно выделять абсолютно достоверные параметры и единицы сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку корректировки по второстепенным (с точки зрения воздействия на стоимость) отличиям сопоставимого объекта от оцениваемого часто снижают точность безвозвратного итога.

    Для квартир главным параметром могут стать всеобщая площадь и количество комнат.

    Для собственных домов значимую большая роль играют этажность, тип отдели, удалённость от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.

    Для жилых комплексов главным параметром сравнения оценщику активно выступают количество квартир каждого типа в таком комплексе.

    При определении параметров сравнения оценщику нужно плотно выделить основные, оказывающие основное воздействие на цену параметры, содержащие главную информацию о стоимости.

    Метод действительно парных продаж хранится в сопоставлении и анализе пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами именуются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик оценить, чтобы применять её в качестве поправки к фактической и астрономической цене сопоставимого объекта.

    Первым элементом сравнения является все местоположение участка и связанное с ним окружение, инфраструктура, природная среда и т.п. Для определения существенной поправки выявляются все принимаемые рыноком различия в окружении и все последствия различий.

    Главные критерии поиска объектов-аналогов:

    1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права крупной собственности представляет собой разность между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное и исключительное право собственности определяется при рыночной плате и доступном текущем финансировании.

    2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования нужен абсолютно тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

    3. Условия продажи и время продажи.

    4. Местоположение.

    5. Физические характеристики.

    Для определения астрономической стоимости оцениваемой недвижимости нужна корректировка очень сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе всестороннего анализа предыдущих расчётов с учётом высокой значимости каждого показателя. Наиболее значимым является истинное определение коэффициентов.

    Процентные и существенной поправки вносятся путем умножения астрономической цены продажи объекта-аналога или его штуки сравнения на коэффициент, отражающий большая степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если тощее -- понижающий.

    Стоимостные поправки:

    а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют астрономическую цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная и существенная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше довольно сопоставимого аналога, отрицательная, если тощее;

    б) денежные поправки, вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

    Кумулятивные поэтому процентные поправки определяются путем перемножения всех собственных поправок.

    Поправка в форме всеобщей группировки применяется обыкновенно на развитом рыноке недвижимости, где имеется исключительно большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы объектов.

    Последовательность внесения поправок:

    1. поправка на условия финансирования;

    2. поправка на особые и нечеловеческого условия продаж;

    3. поправка на время продажи;

    4. поправка на местоположение;

    5. поправка на физические характеристики.

    Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке

    Вопрос очень сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рыноках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто обновляет свои жилищные условия. У каждого из двух типов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

    Что же всё-таки неуклонно следует понимать под категорией жилье» - если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье -- хоть и совершенно новое -- уже считается при максимальной реализации вторичным. Аналогичная ситуация -- с жильем, которое перепродают личные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разности нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые ценятся по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» -- значит, нет рисков частью несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический значительный объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись больше больше двух.

    Приобретая жилье в новостройке, мы получаем модную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного» предыдущего. Необходимо вовремя обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают модных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома возводят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают вероятность независимо спланировать квартиру, учитывая глубоко личные привычки и потребности, т.е. при безумное желание покупателя можно отлично разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

    К недостаткам «первички» логично отнести длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между высокой оплатой покупки и возможностью реалистичного заселения -- ведь приобретают новостройки, как правило, на этапе возведения, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мерке внимательно наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут энергично вести разные более отделочные работы, портя поселенцам стальные нервы постоянным довольно шумовым фоном.

    Ещё одним большим недостатком является то, что, как правило, новостройки дешевле жилья по стоимости более квадратного метра, зато на вторичном рыноке «есть вероятность сразу оценить состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение вероятно практически сразу после приобретения.

    Про астрономическая стоимость первичного "квадрата" это исключительно хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена уже квадратного метра неизменно растет. Квартира на нулевом цикле ценится больше меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки -- ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел выделять из своего бюджета большую сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

    Но, на вторичном рыноке не бывает «недостроя» и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало более кредитование покупки жилья, да и многие банки обычно предпочитают работать с вторичным рыноком.

    Как говорят аналитики и статистика, спрос на первичное жильё падает больше быстрее, чем на вторичку.

    Главные плюсы новостроек -это юридическая и абсолютная чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также максимальный срок эксплуатации.

    Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку абсолютное большинство квартир в новостройках продается на стадии возведения дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, - со всеми вытекающими отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем приобретать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно прийти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

    Квартиры на вторичном рыноке используют стабильным спросом у элитных покупателей, Квартиры, расположенные в реконструированных уже исторических особняках, индивидуальны, имеют свою уникальность, большинство их сосредоточено в центре Санкт-Петербурга: Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, и они часто обладают прекрасными характеристиками. Если говорить о сталинских и домах, то они до сих пор используют особенно стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя. Среди плюсов этих зданий -- уникальная архитектура, дорогие материалы, просторная придомовая территория, роскошные типы из окон и высокие потолки.

    Рассмотрим ситуацию, когда крупная покупка недвижимости проистекает с инвестиционными целями. В этом случае поиск между квартирой в новостройке и вторичным зависит от цели инвестирования, что будет проистекать с помещением дальше.

    Если крупный покупатель желает плотно получить максимум доходности за короткий срок, имеет абсолютный смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии возведения или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками максимальной реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно говорить, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи -- по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При успешном раскладе он может доставлять до 50% годовых.

    Для сдачи в аренду недвижимость приобретают еще диковиннее. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду доставляет 10--12% годовых, о сверхприбылях можно и не мечтать. Зато этот бизнес считается абсолютно надежным источником неизменных доходов, а риски здесь малы. Цены здесь вырастают медлительнее, чем астрономическая стоимость продаваемых квартир, но сегмент безумно дорогой аренды еще длинное жаркое время будет находиться на подъеме, а арендные и астрономические ставки продолжат стабильно подниматься.

    1 2

    Другие статьи по теме:
     Рынок ипотеки
     Особенности рынка недвижимости
     Потенциал рынка жилья РФ
     Использование квартир в нежилых целях
     Целевое назначение и зонирование недвижимости

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.