Ипотека как способ обеспечения обязательств по договору о залоге

30-07-2021

Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) представляет уговор об ипотеке как уговор о залоге более недвижимого имущества, одна сторона которого – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий исключительное право получить большое удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости частью заложенного недвижимого богатства иной стороны – залогодателя. Сходное залога отдаёт и ГК (ст. 334).

Итак, есть две стороны одного уговора – должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного уговора и иного, не ограниченного законом (ст.2 Закона “Об ипотеке”). Те же стороны по взаимному единогласию заключают на взаимовыгодных условиях уговор о залоге частью недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу (ст. 1 Закона “Об ипотеке”). Должник по основному уговору (или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога) становится залогодателем (п.2 ст.335 ГК), а кредитор – залогодержателем (п.3 ст.335 ГК). Заложенное богатство являет собой предмет залога (предмет ипотеки). Сущность уже ипотечного правоотношения хранится в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является крупным собственником заложенного богатства. Установлению данного жесткого правила при этом типе отношений есть и другие объективные причины, которые я рассмотрю позже.

Залогодержатель же, приобретая поэтому залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым исключительного права распоряжения этим богатством. Специфика его исключительного права состоит в том, что он может уместно ограничить собственника в пределах распоряжения им данным богатством. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему и жесткому правилу может важно распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если другое не установлено законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной.

Залогодатель сберегает исключительного права пользования особенно заложенным имуществом – это следует из самой сути ипотеки, и любое нечеловеческое условие договора об ипотеке, ограничивающее это исключительное право ничтожно (ст.29 Закона “Об ипотеке”), за ним сохраняется исключительное право извлекать из данного богатства плоды и доходы

(п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”).

Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю исключительное право отчуждать заложенное по договору об ипотеке богатство иному лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество товарищества или сообщества, либо паевого взноса в имущество больше производственного кооператива или другим способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя. А вот пункт 3 той же статьи Закона “Об ипотеке“ закрепляет исключительное право завещать богатство и все нечеловеческого условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет жалкими. Также залогодатель вправе без единогласия залогодержателя сдавать очень заложенное имущество в аренду, передавать его во временное пользование (п.1 ст.40 Закона “Об ипотеке”), совершать перезалог (последующую ипотеку) заложенного богатства в обеспечение иного большие обязательства того же или иного должника тому же или другому залогодержателю.

К обязанностям залогодателя относятся:

  • недопущение и значительного ухудшения заложенного богатства и уменьшение его астрономической стоимости сверх того, что именуется абсолютно нормальным износом (п.2 ст.29 Закона “Об ипотеке”);

  • содержание и ремонт богатства (ст.30);

  • страхование больше заложенного имущества (ст.31);

  • принятие мер по предохранению богатства от утраты и повреждения (ст.32);

  • охрана больше заложенного имущества от притязаний лиц (ст.33) и др.

    Из самого абсолютного смысла договора ипотеки залогодатель получает главную сумму, обеспеченную полностью или в части, предусмотренной уговором об ипотеке (ст.3 Закона “Об ипотеке”). В той же статье предусматриваются более следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой:

  • в возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), вследствие неисполнения, просрочки и беспрекословного исполнения или другого ненадлежащего беспрекословного исполнения обеспеченное обязательства;

  • в виде процентов за неправомерное пользование средствами, предусмотренных очень обеспеченным ипотекой и твердым обязательством или федеральным законом;

  • в возмещене вероятных издержек и расходов по реализации частью заложенного имущества.

    Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или значительное повреждение заложенного богатства (п.3 ст.31 Закона “Об ипотеке”); выступать в суде по защите богатства всеми способами менее предусмотренными законом без особой доверенности в случае, если сам залогодатель не предпринимает нужных действий по защите личного богатства (п.2 ст.33); вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие и глубокого содержания заложенного богатства, тем самым осуществляя нужный контроль (п.2 ст.34 Закона “Об ипотеке”); требовать беспрекословного исполнения обеспеченного ипотекой и большие обязательства при ненадлежащем обеспечении полной сохранности заложенного богатства.

    Предметом ипотеки является богатство, то есть материальная, индивидуально очень определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе абсолютно невозможно без определённого ущерба ей (общее определение предмета ипотеки). То есть объектом исключительного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения уговора в нём указывается его предмет и надлежащая оценка. Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось больше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это исключительное право следует из смысла ипотеки и может легко ограничиваться только законом, договором или железной волей залогодателя.

    Договор об ипотеке категорически требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации (ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона “Об ипотеке”).

    1 2

    Другие статьи по теме:
     Ипотечные страдания
     И снова «Здравствуйте»!
     Выселение надежд
     Регистрация ипотеки
     Общие положения об институте ипотеки.

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.