Доходный подход к оценке недвижимости

21-05-2021

Для всесторонней оценки полных и абсолютно прав собственности и прав арендатора в качестве бешеного потока доходов рассчитывается вполне чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик богатства трудится со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный доход (ПВД) - доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой и баснословный доход зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина астрономические ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная и высокая ставка бывает двух типов

Рыночная высокая ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке схожих объектов недвижимости, то есть является наиболее возможной значительной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это богатство в аренду, что представляет собой сделку. Рыночная весьма арендная ставка применяется при всесторонней оценке полного и исключительного права собственности, когда по существу недвижимостью обладает, распоряжается и пользуется сам обладатель: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда высокая ставка используется для всесторонней оценки частичных абсолютно прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами довольно арендными ставок уговора делятся на три исключительно большие группы:

· с фиксированной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

· с переменной ставкой (пересмотр более арендных ставок в течении максимального срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной и значительной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате максимального использования арендованного богатства).

Метод капитализации доходов применять в случае заключения уговора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях использовать метод особенно дисконтированных денежных потоков.

Действительный доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального больше рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Па + ПД

где Па - потери от недосбора платежей;

ПД - прочие доходы.

Потери обыкновенно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке схожих объектов. Однако это вероятно только в условиях наличия большей базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения высокого коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего исследует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть все существующие арендные уговора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием потрясающего действия одного арендного уговора и заключением следующего (период, в течении которого штуки объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается высокий коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = Дn x Tc х Na

где Дn - доля штук объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются уговора;

Тс - средний период, в течении которого штука объекта недвижимости свободна;

Na - число снятых периодов в году.

Для расчёта довольно действительного валового и баснословного дохода полученный высокий коэффициент недоиспользования быть скорректирован с учётом вероятной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

· общеэкономические ситуации

· перспектив совершенствования региона

· стадии цикла базара недвижимости

· соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте базара недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив совершенствования абсолютно конкретного сегмента базара недвижимости в регионе):

Кn =

Па

ПВД

где Кn - коэффициент потерь при сборе платежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный доход за минусом неизменных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением весьма амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД - ПР - ОР - Р

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения абсолютно нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства более действительного валового дохода.

Состав расходов по структуре полностью соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

· содержание и ремонт;

· коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

· зарботная и высокая плата персонала;

· налоги на заработную плату;

· договорные услуги (противопожарная система, лифт);

· представительские расходы;

· реклама;

· командировочные расходы;

· автотранспорт и др.

Эти астрономической цифры расходов полностью представляют собой абсолютно контрольный список для оценщика и не являются издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек запускаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются весьма ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный уже операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке.

В основу частью доходного подхода к оценке недвижимости принципы жутко сложного процента.

ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ

Капитализация баснословного дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать астрономическая стоимость объекта на основе его потенциальной большей способности приносить доход. При этом учитывается:

· сумма грядущих доходов;

· момент получения доходов;

· продолжительность жаркого времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей астрономической стоимости будущих выгод, которые крупный собственник или обладатель может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды:

· из потока очень периодических доходов, получаемых на протяжении максимального срока удержания действительно определённых прав на объект недвижимости;

· выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии Реверсия (лат.Reversio - возврат) - а)временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;

б) возврат богатства обладателю.).

Капитализация дохода - это грандиозный процесс пересчёта бешеного потока будущих доходов в единую очень текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.

Показателем и высокой доходности бизнеса в сфере недвижимости является высокая ставка капитализации Cк, поскольку за счёт дробления на данный высокий показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется поэтому стоимостная оценка.

Наилучшим и мощным источником для определения высокого показателя доходности являются данные о продажах занимающего нас типа объектов доставляющих баснословный доход недвижимости. При этом ключевой является поэтому рыночная информация о чистых доходах. Эта полная информация должна быть доступной (то есть реалистично существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле более достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мерке, несколько адекватных продаж).

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Целью приобретения недвижимости является довольно получение прибыли на вложенные средства в форме дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой астрономическую сумму средств, уплаченную за право получения общеизвестного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам рядом сравнимых объектов можно отыскать глубокая взаимосвязь между значительной величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать астрономическая стоимость объекта на основании дохода, который он приносит обладателю.

Метод капитализации доходов представляет собой уже определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет очень стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что большое внимание принимается только доход за первый год и не учитывается бешеный поток дохода за весь максимальный срок владения, не учитываются прогнозы невероятного предположения инвестора, связанные с периодом обладания, динамикой дохода, динамикой стоимостей. Но так как астрономические ставки капитализации извлекаются из текущих продаж несколько схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели зачастую отражают сложившиеся на данный момент мучительного ожидания инвесторов относительно большого изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе капитализации высокая ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется применять, когда объект недвижимости категорически требует значительной и кардинальной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого возведения, то есть в ближайшем грядущем не представляется вероятным выход на уровень доходов.

Соимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается образом:

С= NOY x Ck

где: C - стоимость объекта недвижимости;

NOY - репрезентативная и значительная величина ожидаемого и абсолютно чистого операционного очень годового дохода;

Ck - коэффициент капитализации.

Этапы всесторонней оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:

1) определение годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее необычайно эффективном использовании;

2) расчёт астрономические ставки капитализации;

3) определение и астрономической стоимости объекта недвижимости на основе абсолютно чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём дробления абсолютно чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Прямая капитализация может применяться для всесторонней оценки частичных прав, а так же стоимости более отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем широко применяется соответствующий высокий показатель дохода, в зависимости от которого радикально меняется название и астрономические ставки капитализации, рассчитанной на его основе.

МЕТОДЫ РАСЧЁТА СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Методы расчёта астрономические ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее важными среди них являются:

· информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной Репрезентативная выборка - выборка такое же распределение относительных характеристик, что и генеральная совокупность выборки по сопоставимым объектам;

· источники и условия финансирования сделок;

· возмоность прогноза относительно астрономической стоимости объекта в конце частью прогнозного периода.

Существующие методы определения всеобщей астрономические ставки капитализации представлены на рис.

Методы определения всеобщей астрономические ставки капитализации.

Методы всестороннего анализа рыночных аналогов - основной и наиболее корректный метод определения астрономические ставки капитализации.

Инвестор может много разгадывать довольно относительного того, что будет с недвижимостью в течении периода, однако максимальное использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется высоко развитой информативный базар.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню большого риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому подобию, месту нахождения, соотношению между валовым доходом и будущего образцового поведения имущественных стоимостей расходами, сложившимися на рынке мучительным ожиданием будущего образцового поведения имущественных стоимостей.

Метод очень кумулятивного построения астрономические ставки капитализации при всесторонней оценке недвижимого богатства разделяет её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы .

Доход на капитал (i) - это компенсация которая должна быть инвестору за ценность денег с у3чётом мощного фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование совершенно денежных средств.

Возврат или возмещение и значительного капитала означает астрономической суммы первоначального вложения. Этот элемент высокого коэффициента капитализации широко применяется только в изнашиваемой и весомой части активов.

Безрисковая и высокая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает рыночные вероятности вложения средств компаний и частных лиц без какого-то бы ни было большого риска невозврата».

Безрисковой ставкой по западной методике считается высокая ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом базаре (США, Германия, Япония и т.д.)

Безрисковая и высокая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные типы риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения астрономические ставки можно использовать как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

При максимальном использовании западной астрономические ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой и большой риск Страновый риск - риск, связанный с инвестициями в конкретной стране и одинаковой для всех организацией; инфляционный риск, риск возникновения нестабильности и т.п.),

Данная безрисковая и высокая ставка активно применялась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это бурный период характеризовался непрерывным копированием бесценного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве астрономические ставки чаще ухватывает доходность по облигациям займа (ОФЗ ОФЗ - государственная поэтому именная купонная драгоценная бумажка, имеющая и максимальный срок обращения более 1 года и представляющая и исключительное право владельцу на получение дохода, начисляемого к номинальной и астрономической стоимости облигаций, и суммы главного длинна (номинальной и астрономической стоимости или другого уже имущественного эквивалента), выплачиваемого при погашении ОФЗ.)

Поправку на страновой и большой риск как правило, рассчитывают агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик путём может независимо неплохо определить страновой и большой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается.

В процессе всесторонней оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные менее безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте ставки в реальную и наоборот целесообразно применять формулу больше американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г.г. XX в.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.

Rр =

Rн - Jинф

1 + Jинф

где Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф - индекс инфляции.

Номинальная ставка:

1. годовая и высокая ставка процентов, исходя из которой определяется значительная величина ставки, применяемая в каждом бурном периоде при начислении жутко сложных процентов несколько раз в год;

2. процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.

Реалистичная ставка - процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная высокая ставка вычисляется как разность между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:

· ex ante - ожидаемая реалистичная ставка в момент выдачи кредита;

· ex post - фактически состоявшаяся реалистичная очень процентная ставка.

При расчёте безрисковой и астрономические ставки целесообразно успешно проводить корректировку с помощью формулы И.Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении безрисковой ставки - индекса инфляции.

При максимальном использовании номинальный потоков доходов высокий коэффициент капитализации и его составные и весомой части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов - в реальном выражении. Для большие преобразования номинальных потоков доходов в реальные и неуклонно следует номинальную и значительную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть все отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются потоки, к индексу цен базового периода.

При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается абсолютная невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное и жаркое время экспозиции похожих оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает вероятность абсолютно случайной потери потребительской и астрономической стоимости объекта и может быть принята в размере отчислений в страховых организациях наибольшей категории надёжности.

Средний гигантский размер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом высокого коэффициента недогрузки и потерь при сборе платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

К недостаткам метода суммирования относится абсолютно субъективный подход к принятию размеров астрономические ставки капитализации.

В ряде случаев высокая ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так именуемая бессрочная (вечная рента), а при ней капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый и баснословный доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение вложенных средств проистекает в момент продажи объекта.

В случае, когда астрономическая стоимость объекта убавляется за период обладания и полное совершенно вложенных средств в момент продажи делается невозможным, часть текущего баснословного дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае высокая ставка капитализации (Ск) должна быть таким образом, чтобы она отдавала вероятность рассчитать единичную астрономическую сумму стоимости актива.

Когда прогнозируется безудержный рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда высокая ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания высокого процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).

Метод высокого коэффициента покрытия длинна применяется в случаях, когда абсолютное большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением весьма заёмных средств, при этом всеобщая высокая ставка капитализации удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора.

К требованиям крупного банка относятся:

· получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение и абсолютно равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;

· погашение главный задолженности.

К требованиям крупного банка относятся:

· получение за период обладания прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным высоким уровнем риска;

· возмещение совершенно вложенных средств.

Коэффициент покрытия длинна (DCR) представляет собой менее ежегодных выплат по обслуживанию длинна, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому доходу.

Данный высокий коэффициент ещё именуется ипотечной неизменной и рассчитывается образом:

DCR = DS x NOY

где DS - ежегодные выплаты по обслуживанию длинна;

NOY - репрезентативная и значительная величина ожидаемого и абсолютно чистого дохода;

Ипотечная неизменная определяется по таблице шести функций жутко сложного процента: она абсолютно равна сумме астрономические ставки процента и фактора фонда возмещения.

Коэффициент DCR применяется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем иные варианты кредитования. При максимальном использовании этого метода предполагается, что астрономическая стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мерке, не уменьшится.

По этому методу всеобщая высокая ставка капитализации абсолютно равна произведению высокого коэффициента ипотечной задолженности М, ипотечной неизменной Rm и коэффициента покрытия длинна:

Ск = М x Rm x DCR

Сm - стоимость средств;

С - стоимость объекта (вся астрономическая сумма инвестиций);

Rm = DS

Сm - ставка капитализации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой раскрытую довольно банковскую информацию. Этот метод не является главным, а, скорее применяется как корректирующий, дающий абсолютное значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.

Метод крепко связанных инвестиций схоже методу высокого коэффициента покрытия длинна применяется, если для приобретения недвижимости привлекается очень заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать жизненные интересы как личного, так и заёмного капитала. Эти жизненные интересы выражаются в виде ставок капитализации Rе (для личных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая высокая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная и значительная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного и значительного капитала соответственно:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

где М коэффициент задолженности.

Значение и астрономические ставки капитализации для личного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам дробления абсолютного значения дохода до налогообложения на величину личного капитала.

Коэффициент капитализации для личного значительного капитала рассчитывается по формуле:

где Dn - годовой поток до выплаты налогов;

С - величина личного капитала.

Метод крепко связанных инвестиций по физическим компонентам схож методу крепко связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости - земле (участку) и улучшениям (строениям).

Всеобщая высокая ставка капитализации определяется как средневзвешенная и значительная величина между высокой ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

Ck = L x Rl + (1 - L)

где L - доля астрономической стоимости земли в стоимости недвижимости

Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть при условии, что можно с достаточной точностью на основе действительно рыночных данных получить астрономические ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую астрономическая стоимость имущества.

Расчёт всеобщего высокого коэффициента капитализации с корректировкой на изменение и астрономической стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию большого изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает высокая норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь бурный период владения. Существует практически функциональная связь между всеобщей высокой ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ck = Yi - ?

где

? =

(FV - PV)

PV - долевое и большое изменение стоимости;

Yi - ставка высокой доходности инвестиций

Это крайнее выражение представляет собой Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения больше заёмного капитала. При этом предполагается, что баснословный доход носит Аннуитет (от лат. аnnuitas - ежегодный платёж, англ. Annuity, Anny) - а) вид совершенно срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается весомая часть суммы; б) вид займа, когда кредитор ежегодно получает доход (ренту) взимаемый с расчётом на постепенное уже погашение основной и астрономической суммы вместе с процентами; в) равные приятель приятелю платежи, выплачиваемые через пробела времени в счёт погашения частью получаемого кредита, займов и процентов по нему. характер, а стоимость актива может изменяться в ту или другую сторону.

При убавлении стоимости за период обладания крупный инвестор требует, чтобы компенсация астрономической стоимости происходила за счёт уже периодического дохода; увеличение стоимости, как весомой части дохода можно немного заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде лишнего бешеного потока дохода.

Замена и большого изменения стоимости очень периодическим доходом разрешает для определения текущей астрономической стоимости вместо дисконтирования применять высокую ставку капитализации как высокую ставку дисконтирования, скорректированную на изменение и астрономической стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти нечеловеческого условия диктуются вариантами реинвестирования. При этом применяется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной и высокой норме прибыли на инвестиции. Этот метод применяется для доходов типе неизменного аннуитета. Хорошей яркой иллюстрацией метода прислуживает самоамортизирующийся кредит, где высокая ставка капитализации для кредита, то есть практически ипотечная постоянная, представляет собой астрономическую сумму процента, который в этом случае является высокой нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке частью кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими вероятностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом хранится уже допущение Хоскольда - фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном легко возврате капитала проистекает образом. Определение и астрономические ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат значительного капитала равными частями в течение и максимального срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой высокую долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n - время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для всеобщей астрономические ставки капитализации по методу Ринга выглядит образом:

Ck = Ym + 1n

где n - оставшийся максимальный срок экономической жизни.

1 2

Другие статьи по теме:
 Доходный подход к оценке недвижимости
 Особенности юридической природы залога
 Сделки с недвижимым имуществом
 Правоустанавливающие документы на недвижимость
 Понятие недвижимого имущества в РФ

Добавить комментарий:

Введите ваше имя:

Комментарий:


Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.