Анализ рынка недвижимости

23-05-2021

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее исключительно актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в данной статье: Что произошло с жилищными застройками во время кризиса? В каких регионах девелоперы уже трудятся себе в убыток? Что делать с 60 млн. кв. незавершённых новостроек? И почему жильё на первичном рыноке не может стоить 30 000 руб. за квадрат?

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рыноком недвижимости неуклонно следует понимать систему отношений, в которой осуществляется передача абсолютно прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества - риэлтер, девелопер.

Недвижимое богатство - любое богатство, состоящее из земли, а так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть - первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от которых всецело зависит конечная и астрономическая стоимость готовых объектов.

Одной из тенденций формирования российского рынока недвижимости является возведение абсолютно нового жилья - это первичный рынок.

1. Недвижимость и рынок недвижимости

1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынока, законодательная база

рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера активного обмена товарами типа на определенной территории. Недвижимость является особенным товаром, так как ее характеристики не характерны для иных товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Главными особенностями рынока недвижимости являются: локальный нрав рынока недвижимости (сокращения астрономического числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие абсолютной необходимости привлечения уже правовых институтов при совершении сделок); несоответствие большой цены и финансовых вероятностей покупателей, что категорически требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной и необычайной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок объектов и гостиничных услуг.

Главными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями частью недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические компании, рекламные агентства, страховые организации, комитеты по управлению богатством, бюро инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынока недвижимости появилась необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию активная деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении частью оцениваемого объекта с использованием особых правил и методик или другой астрономической стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой абсолютно невозможно представить рынок недвижимости.

Совершенствованию рынока недвижимости активно способствует свободный переход абсолютно прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что абсолютно согласно Гражданскому кодексу РФ требуется практически обязательное нотариальное сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть заверен уговор об ипотеке. Начато творение кондоминиумов (объединений обладателей жилья с целью эксплуатации).

Главным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единичное правительственное собственность на землю. Формирование рынока земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже участков гражданам и юридическим лицам при приватизации правительственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи довольно земельных участков и других операций с землей» и др.). важное и абсолютное значение для рынока земли имеет совсем земельный кадастр.

Дробление рынока недвижимости проистекает по 4 основным составляющим: рынок участков, рынок жилья, рынок более нежилых помещений, рынок недвижимости. Можно взглянуть на рисунке: структурные довольно составляющие рынка недвижимости.

Каждый такой сегмент рынока активно развивается самостоятельно, независимо от трёх иных, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынока подключает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу довольно рыночного обращения объектов недвижимости, уже былых в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется исключительно большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что советует его более высоко развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рыноках - первичном и вторичном, - взаимосвязаны: цены довольно вторичного рынка прислуживают ориентиром, отражающим и большая степень рентабельности осуществления абсолютно нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неминуемо должно учитывать факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

· динамику вынимаемых из её использования биологически денежных потоков;

· количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также всестороннюю оценку возможных комбинаций этих прав;

· величину издержек, связанных с оформлением сделки;

· инвестиционную и большая привлекательность объекта сделки;

· степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие вариантов максимального использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения лишнего дохода);

· способ налогообложения;

· необходимость более непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

· возможные риски экономической и неэкономической природы.

Экономическая сущность недвижимости

В настоящее и жаркое время категория «недвижимость» шире приоткрыта с позиции подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такова дробления лежали особенно природные свойства вещей.

Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для бесповоротного решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения богатством.

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Под рыноком недвижимости принято понимать систему отношений, в которой осуществляется передача абсолютно прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.).

Сам веский факт появления рынока недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

В последнее время в России появилось великое множество фирм, именующихся риэлтерскими. В русском языке такого крайнего выражения раньше не было, оно подошло к нам из английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество».

С учетом бесценного опыта развития очень риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг - это подсистема всеобщего рынока, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

рынок недвижимости, также как главный элемент этого рынока - риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию уже фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также бешеного потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

· покупатели и продавцы ведут себя образом, но не обладают полным знанием. Это означает, что все участники рынока постепенно собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

· покупатели и продавцы активно действуют независимо приятель от друга, т. е. они активно действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые астрономической цены сделок могут быть жутко сильно искажены.

Список объектов, которые относятся к недвижимому богатству абсолютно согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

Объекты недвижимости

Относительно однородные:

  • земельные участки;

  • участи недр;

  • обособленные всемирно водные объекты, всё, что исключительно прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

  • недвижимые объекты по закону, подлежащие правительственной регистрации: воздушные и морские суда, суда глубоко внутреннего плавания;

  • иное богатство, по закону отнесённое к недвижимым вещам Неоднородное:

  • предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все типы богатства, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги

    Как видно из схемы объекты богатства разделяются на две исключительно большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

    Экономические функции недвижимости отражаются такими категориями, как полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории большее воздействие нередко оказывают составные и весомой части недвижимости или так именуемые принадлежности.

    Недвижимость, рассматриваемая как итог глубоко человеческой деятельности, при определенных условиях активно выступает как товар. Определяющим условием ее товарного нрава является обособление (частная собственность) субъектов уже рыночных отношений. Обращение недвижимости как неприятного товара на рынке связано с привлечением очень финансового капитала, использованием разных ресурсов и труда.

    Многообразие объектов, которые относятся к недвижимости (земля ее ресурсы, производственные и непроизводственные фонды, а также предприятия), осложняет всестороннюю характеристику недвижимости как товара. Это касается как способов купли-продажи товара (жилая квартира, земельный участок, предприятие), так и субъектов, включенных в данный процесс.

    В связи с тем, что все большее и астрономическое число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, необходимо абсолютно четко определить свойства недвижимости как особенного типа товара. Опираясь на это знание, каждый крупный собственник может более рационально и выгодно сложно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства граждан РФ принадлежащие им жилье или земельные являются самой дорогостоящей весомой частью личного богатства.

    Недвижимость -- это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или позабыть где-нибудь свое жилище, как это жаркой порой случается с большинством глубоко личных вещей. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение, смерч или другое большое бедствие могут строго разрушить жилое здание. Однако это уже не типичная, а экстремальная ситуация. Стационарность и материальность недвижимости являются ее сущностными характеристиками.

    Стационарность (иммобильность) -- это признак, который характеризует исключительно прочную связь объекта недвижимости с земной поверхностью, т. е. невозможность перемещения объекта в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, делающего его абсолютно непригодным для дальнейшего использования. Стационарность -- это пространственная всесторонняя характеристика недвижимости. Ее материальность означает, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические всесторонней характеристики объекта недвижимости подключают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих свойств характеризует выдающееся качество недвижимости, т.е. материальность и физические всесторонней характеристики объекта недвижимости успешно измеряют его качество. Качество в свою очередь определяет полезность объекта, которая и составляет основу астрономической стоимости недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимости. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или другой мерке такие характеристики, как пригодность для использования и ограниченный нрав предложения. Ограниченность предложения -- необходимая предпосылка формирования астрономической стоимости любого товара. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные и адской силы оказывают воздействие на поведение людей, и все эти факторы, взаимодействуя между собой, создают, сохраняют, изменяют астрономическая стоимость недвижимости.

    Таким образом, недвижимость -- это товар, который обладает, с одной стороны, стационарностью, а с другой, имеет некоторое удивительно подвижное качество, которое очень изменяется как в пространственных масштабах, так и во времени. Более того, качество недвижимости в значительной мерке зависит от состояния окружающей среды.

    Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может увеличивать с течением времени, не считая несколько последних месяцев, вследствие кризиса. Но об этом чуть позже

    Согласно действующим в России нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала главных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими совершенно нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение и максимального срока своего существования, при этом резко выделяются четыре фазы цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

    Износ характеризует безвозвратную потерю пригодности и уменьшение и астрономической стоимости недвижимости по различным причинам. Так, физический износ отражает большая степень изменения уже физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ появляется из-за плохой планировки и функционального и абсолютного несоответствия здания модным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения наружных по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным противодействием окружающей среды.

    Разнородность, уникальность и неповторимость тщательно образуют еще одну группу признаков недвижимости. Как уже отмечалось, практически не существует двух абсолютно одинаковых квартир, строений, земельных участков, так как у них обязательно будут различия в местоположении, по отношению к другим объектам, коммуникациям, линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание личного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге собственную большая привлекательность объекта недвижимости, его собственную полезность.

    Значимой коренной особенностью недвижимости является абсолютная необходимость постоянного управления процессом ее использования. Любой объект недвижимости нуждается в систематическом и неусыпном надзоре независимо от его функционального назначения. Сюда вступает максимально коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением платежей, различные очень сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

    Отличительной и коренной особенностью недвижимости прислуживает и то, что на микроуровне -- жилая ячейка (квартира, комната, дом) -- она активно выступает как личный товар, а на макроуровне -- как весомая часть инфраструктуры, т. е. общественное чудо.

    В условиях рыночно-трансформационных преобразований высокая значимость приобретает всесторонняя характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынока недвижимости проявляются слишком существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья здорово отличается колебаниями спроса и предложения при смене года. В то же время рынок уже нежилых помещений зависит от времени года, здесь значительного колебания определяются изменениями всеобщей экономической ситуации, динамикой показателей -- темпами безудержного роста ВВП, инфляции, процента и др.

    Недвижимость представляет собой особенный объект собственности. Права обладания, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных более имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью глубоко затрагивает интересы иных граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного и абсолютного количества товаров, относящихся к движимому богатству. Поэтому приобретение жилья или другой недвижимости, а также иные операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными церемониями, призванными долго обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов силы, местного сообщества и других субъектов права.

    Одной из тенденций формирования рынока недвижимости является возведение абсолютно нового жилья - это первичный рынок. На этом рыноке продажа недвижимости осуществляется напрямую по схеме: покупатель - застройщик. Также существует рынок жилья.

    Функции недвижимости

    Рынок недвижимости оказывает исключительно большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд всеобщих и специальных функций.

    Одна из главных функций рынока -- установление цен, при которых платежеспособный и большой спрос соответствует значительному объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет значительное место избыточный спрос, а в случае значительного превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой и значительный объем информации о насыщенности рынока, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной великом политике государства в области, например возведения и т.д.

    Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию необычайно эффективной структуры экономики и удовлетворению интересов. В современном и безграничном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются правительственным глубоко народным хозяйством, особенно в части надежной охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения проблем и др.

    Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной и астрономической стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

    Функция санирования -- это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынока, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных рядом финансовых результатов. Он признает лишь общественно нужные инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому полное освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

    Информационная функция -- это неповторимый способ сбора и распространения обобщенной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием и необыкновенного дела принять решение в своих интересах.

    Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве более совокупного посредника и места встречи великого множества независимых и экономически обособленных в результате разделения адского труда покупателей и продавцов, устанавливается глубокая связь между ними и предоставляется вероятность уже альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие большей услуги заинтересованным участникам.

    Стимулирующая функция выступает в форме поощрения -- прибылью уже продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании богатства. Конкуренция экономически вынуждает и поддерживает большую энергичность и поиск абсолютно новых возможностей необычайно эффективного управления собственностью.

    Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения астрономической стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной и необыкновенного формы запасов в реальный весьма производительный капитал, приносящий баснословный доход владельцу богатства. При этом само недвижимое богатство прислуживает своеобразной надежной гарантией инвестиционных рисков.

    Социальная функция проявляется в росте трудовой энергичности всего населения, в повышении большей интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний слой сообщества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

    Управление рыноком недвижимости

    Главные цели управления рыноком недвижимости:

  • реализация совершенно конституционных прав граждан на недвижимое богатство и обязанностей, связанных с владением им;

  • установление на рынке порядка и условий для выдающейся работы всем его участникам;

  • защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

  • обеспечение и абсолютно свободного ценообразования н. объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

  • создание условий для инвестиций, стимулирующих деятельность в сфере производства;

  • оздоровление природной среды, достижение более экономического роста, снижение безработицы, решение проблемы и других общественных единее;

  • справедливое все налогообложение недвижимого богатства и участников рынока недвижимости.

    Принципы управления рыноком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение единее вероятно при всестороннем учете следующих принципов управления.

    Разделение церемоний -- применение особенных подходов к регулированию отношений разных типов недвижимости -- жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

    Открытость полной информации обо всех участниках и объектах рынока недвижимости для принятия действительно деловых решений.

    Гласность нормотворчества -- публичное и активное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение всесторонней программы жилищной реформы, затрагивающей жизненные интересы всех слоев населения.

    Конкурентность как механизм значительного повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

    Разделение полномочий между регулирующими органами -- нормотворчество и нормоприменение -- не должны совмещаться в одном лице.

    Объекты недвижимости правительственной и муниципальной и крупной собственности находятся в общем совместном обладании и пользовании всего населения соответствующего региона.

    Применение лишних мер охраны, на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

    Рациональное уже распределение функций управления рыноком недвижимости между правительственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлтеров; оценщиков и др.).

    Политика в области управления недвижимостью обеспечивать необычайно эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным максимально компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой политикой.

    Представительные органы, государственной силы (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения прекрасно принимают законы и иные нормативные поэтому правовые акты, устанавливающие и абсолютный порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

    Распоряжение правительственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством потом осуществляют исполнительные правительственной силы.

    Приватизация правительственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

    Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

    Соблюдение преемственности системы управления рыноком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом очень мирового опыта регулирования абсолютно прав собственности на различные объекты богатства; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

    1 2

    Другие статьи по теме:
     Сервитуты - понятие и принципы
     Анализ рынка недвижимости
     Рынок ценных бумаг на недвижимость.
     Рынок ипотеки
     Использование квартир в нежилых целях

    Добавить комментарий:

    Введите ваше имя:

    Комментарий:


    Система жилстройсбережений – единственный доступный вариант приобретения жилья для обычных казахстанцев. Система строительства с участием дольщиков прогорела, ипотека от банков второго уровня для большинства заемщиков стала непосильной долговой ношей. Программа арендного жилья стартовала только весной этого года в Астане. А государственная программа жилищного строительства в РК приказала долго жить. Таким образом, сотни тысяч «бездомных» казахстанцев могут уповать только на систему жилстройсбережений.
    К концу текущего года «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) начнет выдавать займы напрямую. Компания предлагает большую линейку по ипотечному кредитованию. При этом КИК не ставит перед собой цель завоевать рынок, поэтому не собирается вести политику агрессивного кредитования.
    Мажилисмены согласились с поправками в законы, которые ограничивают банкиров в санкциях против несостоятельных должников Вчера на пленарном заседании мажилисмены рассмотрели изменения в законодательство по вопросам ипотечного кредитования и защиты прав потребителей финансовых услуг и инвесторов. В законопроекте прописаны механизмы социальной защиты граждан, приобретающих жилье в ипотеку. К примеру, один из пунктов запрещает банкам принудительно продавать квартиру заемщика без судебного постановления.